나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32998 [1] 전라남도 영광군 군서면 덕산리 산33-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32998 [1] 전라남도 영광군 군서면 덕산리 산33-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경32998
• 주소: 전라남도 영광군 군서면 덕산리 산33-2
• 용도: 임야

광주지방법원 경매6계 2025타경32998 | 소재지: 전라남도 영광군 군서면 덕산리 산33-2 | 감정가: 9,993,600원 | 최저가: 5,597,000원 | 용도: 임야

1. 광주지방법원 2025타경32998 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32998 (1)

소재지: 전라남도 영광군 군서면 덕산리 산33-2

용도: 임야

감정가: 9,993,600원

토지면적: 1388.00㎡ (약 419.89평)

토지 지분율: 138800 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 양OO

채무자: 양OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 맹지, 분묘 3기 소재함. 분묘 주위 제시외수목 매각 포함. 경계불분명.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 영광군 군서면 덕산리 소재 '덕산마을' 남측 인근의 야산 지대에 위치하고 있습니다. 주변으로는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 분포하며, 마을 주변의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 강제경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 양OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 특별한 권리 문제는 없는 것으로 보이나, 현장 조사를 통해 분묘기지권 성립 여부 및 시효 취득 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야, 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어 전통적인 의미의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 인근 마을과의 연계성은 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주로 농업 및 산림 자원 활용과 관련된 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 덕산마을이 있어 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근은 가능할 것으로 보입니다. 그러나 영광군 군서면은 면소재지로서, 영광군청 등 주요 관공서나 대형 상업 시설, 병원 등은 군 지역 중심지로 이동해야 이용이 가능합니다. 전원생활 또는 농업을 주 목적으로 하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, '맹지'로서 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 개발에 제약이 있습니다. 진입로 확보를 위해 인접 토지와의 협의 또는 매입, 사도 개설 등의 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

둘째, '분묘 3기 소재함' 및 '분묘기지권' 문제입니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유자는 분묘 연고자에게 지료를 지급해야 하거나, 분묘 이장에 대한 협의가 필요합니다. 특히 분묘 주위의 제시외 수목도 매각에 포함되어 있어, 이러한 부분까지 고려한 처리가 필요합니다.

셋째, '경계 불분명' 문제는 토지 이용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 측량을 통해 명확한 경계를 확인하는 것이 필수적입니다.

마지막으로, 토지이용계획상 '계획관리지역', '자연취락지구', '가축사육제한구역', '준보전산지' 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 법적 제약이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 영광군 군서면의 야산 임야로, 감정가는 9,993,600원입니다. 토지 면적은 1388.00㎡(약 419.89평)입니다. 주요 리스크로는 맹지, 분묘 3기 소재 및 분묘기지권, 경계 불분명 등이 있으며, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 있습니다. 이러한 제약 사항들은 투자를 망설이게 하는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자는 상당한 리스크를 동반하므로, 이에 대한 충분한 이해와 준비가 필요합니다.

잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 낮은 감정가와 경매 물건으로서의 가격 메리트입니다. 맹지 및 분묘 등 하자로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 이를 저가에 낙찰받을 경우 향후 해결 과정에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

둘째, 분묘기지권 문제 해결 시 잠재적 가치 상승입니다. 분묘를 합법적으로 이장하거나 분묘기지권자와 원만히 합의하여 지료를 정하는 등 문제를 해결한다면, 토지의 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

셋째, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성입니다. 영광군 군서면 일대의 장기적인 개발 계획이나 지역 균형 발전 정책 등을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

그러나, 맹지 문제 해결을 위한 진입로 확보 비용, 분묘 이장 비용, 경계 복원 측량 비용 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높으므로, 투자 전 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매6계