나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30183 [1] 전북특별자치도 남원시 금지면 입암리 758 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30183 [1] 전북특별자치도 남원시 금지면 입암리 758 전 경매

• 사건번호: 2025타경30183
• 주소: 전북특별자치도 남원시 금지면 입암리 758
• 용도: 전

남원지원 경매2계 2025타경30183 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 금지면 입암리 758 | 감정가: 36,774,500원 | 최저가: 18,019,000원 | 용도: 전

1. 남원지원 2025타경30183 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

남원지원 2025타경30183 (1)

1.1. 2. 소재지

전북특별자치도 남원시 금지면 입암리 758

1.1. 3. 용도

전 (밭)

1.1. 4. 감정가

36,774,500원

1.1. 5. 토지면적

1501. 00㎡ (약 454.05평)

1.1. 6. 건물면적

0㎡ (건물 없음)

1.1. 7. 매각대상

토지매각

1.1. 8. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 9. 채권자

황OO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

1.2. 1. 토지 이용 현황 (지목 vs. 실제 이용)

본건 토지의 공부상 지목은 '전(밭)'이나, 현황은 '전 및 일부 묘지'로 이용 중에 있습니다. 이는 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 있음을 의미합니다.

1.2. 2. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 부정형의 완경사지로 이루어져 있으며, 현재 '전(밭) 및 일부 묘지'로 이용되고 있습니다.

1.2. 3. 도로 접근성

지적도상으로는 맹지(도로에 직접 접하지 않은 땅)이나, 인접한 토지를 통하여 진출입이 가능합니다.

1.2. 4. 농지취득자격증명

본 물건은 토지이용계획상 '전'으로 분류되어 있어 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전 반드시 해당 자격증명을 발급받아야 합니다.

1.2. 5. 분묘기지권

토지 지상에 연고자 미상의 분묘들이 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 주요 요인이며, 감정평가액 산정 시 이미 반영된 것으로 보입니다.

1.2. 6. 기타 특이사항

감정평가액 36,774,500원은 상기한 분묘기지권 등 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 요인을 반영한 가격입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되므로, 원칙적으로는 매각으로 인해 기존의 모든 제한물권(근저당, 가압류, 압류 등)이 소멸됩니다. 그러나 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 반드시 법원에서 공고하는 매각물건명세서 등 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

1.3. 2. 인수/소멸 권리

일반적인 강제경매의 경우 대부분의 권리가 소멸되나, 분묘기지권과 같이 법정지상권이나 관습상의 권리는 경우에 따라 인수될 수 있습니다. 본건의 경우, 분묘기지권의 성립 여부 및 그 영향에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 금지면 입암리 소재 '입암마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역 500m 내 모든 축종 제한) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 일부 제한이 있음을 나타냅니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 지역 특성

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치한 토지로, 주변 상업 시설이나 도시 편의 시설보다는 농업 활동을 위한 공간으로서의 특성이 강합니다. 인근 마을과의 관계 및 농업 종사자들의 생활권역을 고려할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주변 편의시설

구체적인 대형 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적이나, 차량 이동 시 남원시 금지면 소재지 또는 인근 읍면의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 2. 주변 혐오시설

조사된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 대규모 공장 폐수 처리 시설, 유해 시설 등)은 명확하게 나타나지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설의 입지 제한이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 농지 관련 리스크

농지취득자격증명 미비 시 발생하는 보증금 미반환 위험이 가장 큽니다. 또한, 농지법상 규제 사항 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 2. 분묘 관련 리스크

토지 내 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 토지의 사용 및 처분에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 연고자가 불분명한 분묘는 소유자가 직접 이장 등의 절차를 진행해야 할 수도 있으며, 이는 추가적인 비용과 시간 소요를 유발합니다.

1.7. 3. 맹지 관련 리스크

지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 진출입로 확보에 대한 지속적인 관리가 필요합니다.

1.7. 4. 이용 현황 불일치 리스크

지목은 '전'이나 현황이 '전 및 일부 묘지'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 농업적 가치

본 토지는 비옥한 농경지로 활용될 수 있으며, 향후 농업 관련 지원 정책 등을 고려할 때 농업적 가치를 지니고 있습니다.

1.8. 2. 향후 개발 가능성

계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 조례에 따라 건축 등 제한적인 개발 행위가 가능할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 등 다른 제한 사항을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 토지 면적이 상당하나, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 지적도상 맹지 등 여러 제한 사항과 리스크를 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 분묘로 인한 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고, 추가적인 권리 분석 및 현장 답사를 통해 본인의 투자 성향과 맞는지 신중하게 판단해야 할 것입니다.

법원 정보

남원지원 경매2계