나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3683 [1] 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 ""나주혁신일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) 정방형 평지로서, 공업나지임.
일련번호 3) 정방형 평지로서 공업용으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) ~ 3) 남측에 보행로 및 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 2) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
일련번호 3) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4-가) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 및 강화유리 등 마감,
내벽 : 판넬, 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 4-가) 공장(공장, 사무실 등)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 목조 판넬지붕 단층, 정자, 약 5.6㎡임.
제시외건물 ㄴ) 철파이프조 판넬지붕 단층, 견사, 약 8.0㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물(정자 5.6㎡, 견사 8㎡) 매각 포함. 일괄매각. 지상에 이동설치 가능한 컨테이너 3동, 공작물(풍력+태양열 발전기 3기, 풍력발전기 5기, 태양열 발전기 2기), 수배전설비는 매각 제외(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3683 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6

* 용도: 공장

* 감정가: 8,551,974,700원

* 토지면적: 21,424.40㎡ (약 6,481평)

* 건물면적: 2,649.50㎡ (약 801평)

* 제시외 건물 면적 (매각 포함): 정자 5.6㎡, 견사 8㎡ (총 13.6㎡, 약 4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각 제외 대상: 이동 설치 가능한 컨테이너 3동, 공작물(풍력+태양열 발전기 3기, 풍력발전기 5기, 태양열 발전기 2기), 수배전설비

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 ""나주혁신일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단 이용은 보통임.

* 도로상태: 남측에 보행로 및 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역 (다양한 거리 및 가축 종류별 제한) 및 영농여건불리농지 (일부 토지)로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 6,615,160,000원

* 말소기준권리: 토지 을1 (근저당, 신한은행, 2021-06-01), 건물 을1 (근저당, 신한은행, 2022-01-24)

* 소멸되는 권리: 등기부상 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 제시외 건물(정자, 견사)에 대한 명확한 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백승필

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-04

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 백승필은 전입/사업자 등록일자(2025-04-04)가 있으나 대항력은 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 입지: 나주혁신일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동의 중심지로 평가됩니다.

* 주변 환경: 공장 및 공업용지 등이 밀집한 산업단지의 특징을 보이며, 이는 관련 산업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 물류 및 인력의 이동이 원활합니다.

5. 생활정보

* 나주혁신일반산업단지 내에 위치하므로, 주거 편의시설보다는 산업 활동을 지원하는 기반 시설이 중심으로 자리 잡고 있습니다.

* 해당 지역은 산업단지 특성상 자체적인 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 물건: 매각 포함 대상인 정자(5.6㎡) 및 견사(8㎡) 외에, 컨테이너 3동, 각종 발전기 및 수배전 설비는 매각에서 제외됩니다. 이러한 제외 물건과 관련하여 명도 또는 철거 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용계획상 여러 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용 시 관련 법규 준수에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 및 계획을 철저히 준수해야 합니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 가축분뇨처리장 설치 계획에 대한 주민 반대 사례가 있는 등, 대규모 산업단지 주변에서는 환경 및 혐오시설 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 나주혁신일반산업단지라는 우수한 입지에 위치한 공장으로서, 산업적 가치가 높습니다.

* 넓은 토지 면적과 준수한 건물 규모를 갖추고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 효율적인 관리가 가능합니다.

* 다수의 권리(근저당, 압류, 가압류)가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 매우 명확한 편입니다.

* 다만, 매각 제외 물건 처리, 가축사육제한 등 지역적 특성 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신일반산업단지의 미래 가치: 에너지 산업 및 AI 클러스터 중심으로 발전하는 나주혁신산단의 미래 성장 잠재력이 높습니다.

* 광대한 토지 면적: 약 6,481평에 달하는 넓은 대지는 향후 증축, 재배치, 또는 신규 개발을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 큰 기반이 됩니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 임의경매 사건으로, 낙찰 후 복잡한 권리 승계 문제가 발생하지 않습니다.

* 높은 활용 가치: 넓은 면적과 공장이라는 용도의 특성상, 다양한 산업 활동에 활용될 수 있어 잠재적 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 백승필의 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담이 없습니다.)

* 감정가: 8,551,974,700원

* 본건에 대한 예상 입찰가는 본 물건의 현장 상태, 시장 동향, 경쟁 입찰자 수, 향후 개발 가능성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰을 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 해당 지역의 부동산 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 본 건의 사업적 활용 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.