나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32939 [1] 전라남도 나주시 봉황면 오림리 731-9 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 내촌마을 서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 과수원 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 전임.

인접 도로상태

기호2 북측으로 협소한 농로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 보전관리지역(2023-04-20)(보전관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 식재된 금목서, 주목, 산딸나무 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부지목 답이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록1,2 지목 답이나 현황 전. 수목포함.일괄매각. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수신청보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경32939 (1)

소재지

전라남도 나주시 봉황면 오림리 731-9

지목 및 현황

공부상 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용 중임.

감정가

40,942,000원

토지면적

1026. 00㎡ (약 310.34평)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 오림리 소재 내촌마을 서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 과수원 등이 혼재하는 농경지대임.

교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근까지 차량 접근이 용이함. 대중교통 여건은 보통 수준임.

지형 및 이용 상태

부정형의 완경사지로, 현재 전으로 이용 중임.

도로 현황

본건 북측으로 협소한 농로가 개설되어 있음.

지역 지구 및 관련 법규

보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m제한구역, 300m제한구역)에 해당함.

수목 포함 사항

본건 지상에 식재된 금목서, 주목, 산딸나무 등 수목은 토지에 포함되어 평가되었으며, 경매 절차 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 확인해야 함.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 (근저당권, 2018-10-12)

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (예: 을1 근저당권, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 압류 등)

인수되는 권리

등기부등본상 "갑6-1"로 기재된 6번 가압류경정 건이 "인수"로 명시되어 있으며, 금액은 61,968,754원임. 다만, 해당 권리자의 정보가 누락되어 있어 불확실성이 존재함.

임차인 현황

본건에는 별도의 임차인이 없으며, 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 주변 환경 및 편의시설

주변 개발 현황

해당 지역은 전, 답, 과수원이 혼재된 농경지대로, 농업 위주의 지역적 특성을 보임.

편의시설 접근성

농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점이나 농업 관련 시설이 있을 것으로 예상되며, 차량 이용 시 나주시내 또는 인근 읍면 지역의 편의시설을 이용할 수 있음.

혐오시설 유무

나주 봉황면 지역에는 과거 건설 폐기물 소각시설 관련 갈등이 있었으나, 2017년 10월부로 해당 시설은 폐쇄된 것으로 파악됨. 현재 해당 부지 인근에 직접적인 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

1.4. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미필

해당 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않을 수 있음.

인수되는 채무 부담

"갑6-1"로 기재된 61,968,754원의 가압류경정 채무는 인수 대상임. 해당 채권자의 정보가 누락되어 있어, 정확한 채무 내용 및 상환 조건 확인이 필요하며, 이는 낙찰자의 추가적인 부담으로 작용할 수 있음.

지목과 현황의 차이

공부상 지목은 답이나, 현황은 전으로 이용되고 있어, 향후 지목 변경 등과 관련한 행정 절차를 고려해야 할 수 있음.

가축사육제한구역

해당 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 축산업 영위 시 관련 규제를 받을 수 있음.

수목의 소유 및 일괄 매각

토지에 포함되어 평가된 수목의 소유 관계를 명확히 확인해야 하며, 일괄 매각 조건에 따른 매각 대상 여부를 재확인할 필요가 있음.

1.5. 종합 의견

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 현재 감정가 대비 인수해야 할 채무액이 높아 신중한 접근이 필요함. 특히, 인수되는 채무의 권리자 정보가 불분명한 점은 중요한 확인 사항임. 농지로서의 잠재적 가치와 함께 인수 채무로 인한 부담을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 함.

1.6. 투자 포인트

대부분의 권리 소멸

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 권리 관계가 비교적 단순해질 수 있음.

농지로서의 잠재력

농업 지역에 위치한 토지로서, 향후 농업 관련 활용 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있음.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 40,942,000원임.

그러나 등기부등본상 인수해야 할 6번 가압류경정 채무가 61,968,754원으로 감정가를 초과하고 있으며, 해당 권리자 정보가 불분명한 상태임.

인수 채무액이 감정가를 상회하므로, 단순히 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하기는 어려움.

매수인은 낙찰가 외에 61,968,754원의 채무를 추가로 부담하게 되므로, 해당 물건의 실제 시장 가치와 인수 채무의 실체, 명확한 권리자 확인 등을 선행한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

만약 채무 인수가 확정적이고 권리자 불명으로 인한 리스크가 크다고 판단될 경우, 투자 가치가 낮아질 수 있으며, 입찰 참여가 어려울 수도 있음.

추후 인수 채무에 대한 명확한 확인 및 법률적 검토가 필요하며, 이에 따라 예상 입찰가는 달라질 수 있음.

따라서, 현재로서는 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 인수 채무의 불확실성을 감안한 잠정적인 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.