나이스옥션 법원경매 군산 2025타경434 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 512동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '신흥초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지상 15층 내 7층 702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

북측 및 서측으로 왕복 6차선의 포장도로 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경434 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 512동 7층702호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지상 15층 중 7층 702호

* 감정가: 73,100,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

* 토지 지분: 35.5988㎡ (약 10.77평)

* 건물 면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 건물 지분: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 아파트 전용 면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 아파트 분양 면적: (제공된 정보 없음)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '신흥초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 환경

* 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 노폭 10미터 내외의 도로, 북측 및 서측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 06월 18일 접수된 현대카드 주식회사 가압류 (갑5) 입니다.

* 현재 등기부상 소유권 이전, 가압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 35,410,183원

3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인: 지연희(지 ) 씨

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 08월 16일

* 확정일자: 2018년 08월 16일

* 배당신고일자: 2025년 08월 05일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 소견: 임차인 지연희(지 ) 씨는 대항력이 있으며, 보증금 65,000,000원을 신고하였습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트 명칭: 군산나운주공5단지

* 주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7

* 사용승인일: 1995년 07월 22일 (준공 후 약 31년 경과)

* 총 세대수: 1541세대

* 총 동수: 12동

* 최고 층수: 15층

* 본건 위치: 7층

* 주차 시설: 총 920대 (제공된 정보 기준, 실제와 다를 수 있음)

* 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 교육기관

* 인근에 신흥초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행 등은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 대항력 있는 임차인 지연희(지 ) 씨의 보증금 65,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1995년에 준공된 아파트로, 약 31년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 결과, 아파트 단지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가 73,100,000원 대비 최근 실거래가가 60,000,000원 ~ 65,000,000원 수준으로, 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 신흥초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 역시 도로망이 잘 갖추어져 있어 편리한 편입니다. 그러나 30년 이상 경과된 건물 노후도와 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 고려 사항입니다. 최근 실거래가는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있으나, 임차인 관련 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 자녀가 있는 가구에게 매력적인 교육 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통: 주요 도로망에 인접하여 차량 이동이 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 실거래가 수준은 투자 매력을 높입니다.

* 지역 내 안정적 수요: 아파트 단지가 밀집한 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 17일 (2층): 65,000,000원

* 2026년 7월 13일 (10층): 63,000,000원

* 2026년 7월 01일 (8층): 60,000,000원

* 감정가: 73,100,000원

* 본 건은 7층으로, 최근 거래된 2층, 8층, 10층의 가격대를 고려할 때 60,000,000원 ~ 65,000,000원 수준에서 시세가 형성되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

* 하지만 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에 따라, 배당으로 보증금이 모두 회수될 가능성도 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 실거래가 상단 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,600만원 ~ 7,000만원

* 권장 입찰가: 6,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.