나이스옥션 법원경매 전주 2025타경731 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-5 삼천동우성아파트 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동 소재 '삼천남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으
로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브평지붕 14층 중 6층 603호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(삼천), 광로2류(폭 50m~
70m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2016-05-25)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,<추
가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

. 사건번호: 전주지방법원 2025타경731 (1)

. 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-5 삼천동우성아파트 105동 6층603호

. 용도: 아파트

. 감정가: 215,000,000원

. 토지 면적: 71.77㎡ (약 21.7평)

. 토지 지분: 71.765㎡ (약 21.7평)

. 건물 면적: 134.87㎡ (약 40.8평)

. 건물 지분: 134.865㎡ (약 40.8평)

. 전용 면적 (JSON 기준): 101.615㎡ (약 30.7평)

. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

. 경매 구분: 부동산 임의경매

. 채권자: 정OO

. 특이사항: 대항력있는임차인 있음

2. 입지조건

. 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동 소재 '삼천남초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다. 주변 환경에 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

. 교통상황: 단지로의 차량 진·출입이 용이하며, 간선도로와의 연계성이 양호하고 대중교통수단의 접근성 및 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

. 말소기준권리: 2014년 08월 19일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 153,240,000원)입니다.

. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

. 등기사항 요약:

- 2010년 03월 26일 전입한 임차인 박 (보증금 0원, 차임 0원)이 있으며, 대항력이 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

- 2014년 08월 19일 국민은행 근저당권 (153,240,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 2023년 06월 12일 김태형에게 소유권 이전되었습니다.

- 2023년 06월 14일 정형모 근저당권 (130,000,000원)이 설정되었으나 소멸 예정입니다.

- 2024년 07월 30일 김원영에게 소유권 이전 (매매 170,000,000원)되었습니다.

- 2025년 06월 10일 채권자 정형모에 의해 임의경매 개시결정 (123,736,986원)되었습니다.

- 2025년 08월 08일 대한민국 가처분, 2025년 08월 18일 국민건강보험공단 압류 등기 등이 있으나 모두 소멸 예정입니다.

. 등기부채권 총액: 283,240,000원

4. 상권분석

. 대상 물건이 위치한 삼천동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주거 지역의 특성상 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

. 아파트 정보:

- 아파트명: 삼천우성아파트

- 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-5 (백제대로 13)

- 사용승인일: 1993년 03월 11일

- 총 동수: 6개동 (해당 동 105동, 14층 중 6층)

- 총 세대수: 488세대

- 전용 면적 (단지 총합): 54,677.095㎡

- 총 면적 (단지 총합): 64,230.67㎡

- 주차 대수: 총 486대 (지상 4대, 지하 19대, 옥외 자동식 171대, 옥외 기계식 304대 등)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

. 해당 물건의 구체적인 전용 면적은 101.615㎡ (약 30.7평)이며, 6층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

. 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다. 임차인이 퇴거하지 않을 경우 명도 절차 진행에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

. 건물 노후도: 1993년에 사용승인된 아파트로, 약 30년 이상의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

. 토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 대로1류, 광로2류 접합 등 도시계획시설에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

. 본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매로, 삼천남초등학교 인근에 위치한 삼천우성아파트 105동 6층입니다. 아파트 자체는 일반적인 주거 환경에 속하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 1993년식 아파트라는 점과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계상 인수되는 채무는 없으나, 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

. 우수한 입지: 삼천동은 전주시 내에서 안정적인 주거 선호도를 보이는 지역 중 하나입니다.

. 최근 시세 반영: 감정가는 215,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 203,000,000원에서 238,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세 대비 적정 수준으로 평가됩니다.

. 명도 리스크 관리 시 수익성 확보 가능: 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 절차를 성공적으로 마무리한다면 추가적인 금전적 인수 부담 없이 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

. 본건의 감정가는 215,000,000원이며, 최근 매매 사례는 203,000,000원에서 238,000,000원 사이로 분포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하여 명도 관련 변수가 있으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

. 예상 입찰가: 210,000,000원

. 산정 근거: 최근 매매 시세 하단부와 감정가를 고려하되, 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.