나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101530 [1] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""하단중학교"" 남측 인근에 위치하는 남영아트펠리체
제4층 제401로서, 부근은 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어
있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ""하단역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건내 4층 401호로서
-외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 일부 인조석 붙임.
-내 벽: 벽지 일부 타일 마감
-창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(도시생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3): 준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
역사문화환경보존지역(2020-02-06)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101530 (1) 부산서부지원 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101530 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설-오피스텔)

감정가: 168,000,000원

토지 면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

건물 면적: 56.03㎡ (약 16.95평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

준공 연월일: 2018년 01월 18일

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트 등이 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 도로, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 갑4, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (2025년 06월 09일 접수, 채권액 223,855,535원)

인수되는 권리:

을3, 이현우 씨의 주택임차권 (200,000,000원)

- 등기부상 전입일자: 2018년 10월 22일, 확정일자: 2018년 10월 11일

- 물건명세서상 전입일자: 2018년 10월 22일, 확정일자: 2022년 09월 21일 (확정일자 불일치 확인 필요)

- 배당신고일자: 2024년 04월 04일

- 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 옥승우 (O S W)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 21일

대항력: 있음

비고: 감정평가서 및 물건명세서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 보증금, 차임이 0원으로 표기되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 전입일자가 최근인 점, 임대관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이현우 (L H W)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 10월 22일

확정일자: 2018년 10월 11일 (등기부 기준)

배당신고일자: 2024년 04월 04일

대항력: 있음

비고: 위 권리분석 내용 참조. 보증금 2억 원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 하단동 지역은 부산의 주요 교통 요지인 하단역을 중심으로 상업, 주거, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 학교(하단중학교)가 있어 교육 환경이 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하여 외부인 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

주거 형태: 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이나, 건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어 용도상 불일치가 존재합니다.

교통: 부산도시철도 1호선 하단역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 우수한 교통망을 자랑합니다.

편의시설: 단지 인근 및 하단역 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 하단중학교가 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 이현우 씨의 보증금 2억 원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 재정적 부담이 될 수 있으므로, 배당표 확정 및 보증금 변제 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임차인 옥승우 씨 관련 불확실성: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 불일치: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 도시형생활주택으로 이용 중인 점은 향후 관련 법규 위반 또는 행정처분 가능성을 내포하고 있습니다.

토지이용계획상 제한: 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 등 재산권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치한 주거용 부동산입니다.

양호한 입지 조건과 편의시설 접근성은 강점으로 평가되나, 2억 원에 달하는 선순위 임차보증금 인수 부담과 건축물대장상 용도 불일치, 불분명한 임차인 정보 등은 주요 리스크 요인으로 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 이현우 씨의 임차권이 매수인에게 인수되는 사항은 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수 조건 및 예상 변제액을 명확히 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

하단역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 우수합니다.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

준공 6년차 건물로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

최근 주변 유사 부동산 매매 사례 분석:

- 하단시티빌 (2001년식, 73.59㎡): 2026년 3월 200,000,000원 (약 900만원/평)

- 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡): 2026년 3월 160,000,000원 (약 1133만원/평)

- 크라운9 (2020년식, 46.01㎡): 2026년 3월 144,000,000원 (약 1035만원/평)

본건(2018년식, 56.03㎡)의 최근 시세는 약 175,000,000원 ~ 192,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 168,000,000원은 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

그러나 2억 원의 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크이므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(상기 범위는 시장가치 및 감정가, 권리분석상 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 배당표 및 법률 전문가의 최종 의견을 반드시 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.