나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101520 [1] 부산광역시 북구 금곡동 97-11 조성아파트 105동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 '금곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 학교, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 '금곡역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상18층 건물 내 제10층 제1003호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 설비, 화재탐지설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(금곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금곡하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2025-01-01)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101520 (1)

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 97-11 조성아파트 105동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 132,000,000원

토지면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

토지지분: 40.597㎡ (약 12.28평)

건물면적: 67.97㎡ (약 20.56평)

건물지분: 67.97㎡ (약 20.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈 (임의경매 개시 결정 등기상 확인)

아파트명: 조성아파트 (협진태양·조성아파트)

동/호수: 105동 10층 1003호

사용승인일: 1994년 10월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 북구 금곡동에 위치하며, '금곡초등학교' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 2호선 '금곡역'이 인근에 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

대상 아파트 단지 내 진출입로는 잘 정비되어 있으며, 주차장 시설 및 도로망 또한 양호한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다. 또한, 지구단위계획구역, 도로, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 금곡중학교, 금곡초등학교, 금곡하나유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 금곡초등학교의 절대보호구역에도 해당됩니다. 택지개발지구로도 지정되어 있습니다(2025-01-01 기준).

* 주변 시설 및 혐오시설

주변은 아파트 단지와 학교, 주택가, 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적으로 생활 환경이 양호합니다. 인근에서 검색된 주요 시설로는 금곡초등학교, 금곡중학교, 금곡역 등이 있습니다. 현재까지 조사된 정보상으로는 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 현대캐피탈로 파악됩니다.

* 말소기준권리

등기부등본상 을11호 근저당권(현대캐피탈, 2017년 1월 2일 접수, 채권액 133,200,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

말소기준권리 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 전체 등기부채권 총액은 192,751,559원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (예: 지상권 없음)

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 명시되어 있지 않아, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 공부상 차이

토지대장, 건축물대장 등 공부와 현황 조사 간에 별다른 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 금곡동 일대는 주거지로서의 기능이 강하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 금곡역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들을 위한 소매점, 음식점, 학원 등이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내에서 일상생활을 영위하는 데 필요한 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보

아파트명: 조성아파트 (협진태양·조성아파트)

총 세대수: 576세대

건축 연도: 1994년 (사용승인 1994년 10월 17일)

최고층/최저층: 18층 / 0층 (지하 1층 포함)

주차 시설: 총 390대 (지상 3대, 지하 16대)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 휴게시설 등

* 주변 편의 및 교육 시설

본 물건은 금곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 금곡중학교도 가까운 거리에 있습니다. 생활 편의 시설로는 각종 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1994년에 건축된 아파트로, 약 30년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않았으므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 하락 리스크는 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 금곡동에 위치한 아파트로, 금곡초등학교와 금곡역을 중심으로 형성된 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설이 양호하며, 학군 또한 우수하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 등기부상으로는 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보여 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건물의 노후화 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건

금곡초등학교와 금곡역이 인근에 위치하여 교육 및 교통 여건이 뛰어나며, 주거 편의성이 높습니다.

* 꾸준한 실거주 수요

안정적인 주거 지역으로, 실수요자들의 꾸준한 관심을 받을 수 있는 입지입니다.

* 저평가 가능성

감정가 대비 최근 실거래가가 일부 높은 수준을 보이고 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 132,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 동(105동)의 3층 매물이 2026년 4월 16일에 13,800,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json]

또한, 14층 매물이 2026년 6월 20일에 14,000,000,000원, 16층 매물이 2026년 6월 12일에 14,500,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. [cite:json]

매물은 10층에 위치해 있어 3층 매물보다는 높은 가격으로 거래될 가능성이 높으며, 14층 및 16층 매물의 시세를 고려할 때 13,800,000,000원 ~ 14,500,000,000원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가(132,000,000원) 대비 최근 거래가가 상회하고 있는 점, 실거주 가치가 높은 점 등을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 105% ~ 110% 수준인 약 138,600,000원 ~ 145,200,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 시세 동향을 기반으로 한 예상치이며, 현장 조사, 권리 관계 재확인, 유찰 횟수 및 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.