나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101536 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '구포초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선 구포역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층건 내 12층 1202호로서,
외 벽 : 화강석 판붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

업무시설(주거용오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대제로 등고평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주거용오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101536 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 12층1202호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현재 주거용 이용 중)

건물면적: 52.31㎡ (약 15.8평)

토지면적: 8.81㎡ (약 2.7평)

감정가: 279,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 '구포초등학교' 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 구포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

주변환경: 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 04월 21일 접수된 부산축산업협동조합 근저당권(120,000,000원)입니다.

낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(예: 임의경매개시결정 등)는 낙찰로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상으로 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

주요 채권액: 부산축산업협동조합 근저당 120,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 정 (보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-04-27, 확정 2023-04-19)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우의 잔여 채무 발생 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 12층 1202호입니다.

외벽: 화강석 판붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

내벽: 벽지 마감 등입니다.

창호: 샷시창 등입니다.

이용상태: 공부상 업무시설이나, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대제로 등고평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주거용 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 포장된 소로와 접해 있습니다.

공부와의 차이: 없음.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산 북구 구포동은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

구포초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

도시철도 3호선 구포역 역세권이라는 점은 교통 접근성을 크게 향상시키며, 이는 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주변에 다양한 편의시설과 주거 시설이 혼재하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 도시철도 3호선 구포역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있습니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 구포초등학교가 인근에 위치하며, 구포중학교 등 교육 기관도 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주거용 이용: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 사용 중인 점은, 실제 이용 상태와 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있음을 의미합니다. 이로 인한 추후 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

임차인 배당: 임차인은 대항력이 없으나, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액에 대한 민사상 채권-채무 관계가 발생할 수 있습니다. 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 도시철도 3호선 구포역과의 높은 접근성은 장기적인 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다.

안정적인 수요: 주거와 상업 시설이 균형 있게 발달한 지역 특성상, 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

시세 차익 가능성: 감정가(279,000,000원)와 최근 실거래가 수준을 비교했을 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주거용 활용: 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 가능하여 1~2인 가구 임차인 확보에 용이합니다.

1.8. 종합 의견

본건 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 12층1202호는 부산 도시철도 3호선 구포역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주거 및 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역으로 생활 편의성이 우수하며, 교통 또한 편리합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인의 배당 현황에 대한 면밀한 검토는 필수적으로 이루어져야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 웅진아름누리 오피스텔의 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 48.88㎡의 물건들이 2024년 1월~2월 사이에 252,000,000원에서 258,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건은 전용면적 52.31㎡로, 면적 차이를 감안할 때 현재 시장 시세는 약 270,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 279,000,000원을 기준으로, 본 건의 투자 가치를 고려하여 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다.

(참고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.