나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5417 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 111동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 동측에 인접하여 소재하며, 부근은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사지붕 13층 건물(111동) 내 4층 403호로서,
(사용승인일:2009.01.23)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부
이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

모전리 755 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2호선)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5417 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 111동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 409,000,000원

* 토지면적 (대지권 지분): 88.43㎡ (약 26.75평)

* 건물면적 (공급면적): 132.25㎡ (약 40.00평)

* 건물 전용면적 (실제 사용 면적): 약 84.98㎡ (약 25.7평) - 최근 거래 정보 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2009년 01월 23일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 동측에 인접하여 소재합니다.

* 주변 환경: 본건은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 진출입로 및 가로망은 정비되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 다양한 도로와 접해 있고 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 09일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권 (을11)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 388,456,238원입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로 조사되었으며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주거 환경: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 동측에 정원초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀의 통학이 매우 편리합니다. 또한, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 및 단지 정보:

* 아파트명: 정관신도시 현진에버빌

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사지붕 13층 건물 내 4층 403호

* 사용승인일: 2009년 01월 23일

* 세대수: 690세대

* 주차: 총 1,162대 (단지 내 총 주차 대수)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 내부 명도 진행 시 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 등의 정확한 확인이 불가능했습니다.

* 권리관계 외 추가 부담: 명시되지 않은 유치권, 법정지상권 등의 존재 가능성은 드물지만, 현장 조사 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 정관신도시현진에버빌 아파트 111동 4층 403호로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 2009년에 사용 승인된 아파트로, 외관 및 내부 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 정보가 미상이고 내부 이용 상태를 확인할 수 없었던 점은 명도 및 향후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 뛰어나며, 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 발전 가능성: 택지개발지구 내에 위치하여 향후 정관신도시의 발전과 함께 가치 상승 여력이 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 및 주변 상업시설, 교통시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 85㎡)의 아파트가 2026년 4월부터 6월까지 28,000만원에서 31,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 4층으로, 최근 거래된 6층 및 9층 매물 대비 다소 낮은 가격을 적용하는 것이 합리적입니다. 또한, 감정가(409,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.