나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경591 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 723 정관2차동원로얄듀크 상가228동 지하1층142호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ""정관초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 정관2차동원로얄듀크 제상가228동 제지하1층 제142호로서, 주변은 대단위 아파트단지 및 단지내 상가, 각종 근린생활시설, 판매시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물(상가228동) 내 제지하1층 제142호로서,
(사용승인일: 2013.08.26.)

외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 공용 위생설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트 단지 부속상가(상가228동) 북동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 본건은 공부상 지하1층이나, 북동측 도로변에서 지반격차로 외관상 지상1층에 해당함.

물건 비고

감정평가서에 의하면 본 건은 공부상 지하1층이나, 북동측 도로변에서 지반격차로 외관상 지상1층에 해당한다고 함.
현황조사서에 의하면 현황조사 당시 상호 디아망으로 되어있으나 폐문된 상태였으므로 점유 및 임대차 관계에 대한 별도의 확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경591 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 723, 정관2차동원로얄듀크 상가228동 지하1층142호

건물명: 정관2차동원로얄듀크 상가228동

용도: 근린상가

사용승인일: 2013년 08월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 면적 정보

토지면적: 73.89㎡ (약 22.35평)

토지지분: 73.8892㎡ (약 22.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

건물지분: 45㎡ (약 13.61평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 정보

감정가: 453,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 소재하며, 대단위 아파트 단지인 정관2차동원로얄듀크 내 상가동에 위치합니다. 주변은 공동주택(아파트) 단지와 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 현황

본건이 속한 상가228동은 북동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있으며, 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 11월 26일 접수된 부산은행 근저당권(을3)이며, 그 외 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 현재까지 확인되지 않았습니다. 현황 조사 당시 상호 '디아망'으로 표기되어 있으나 폐문 상태였으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 별도의 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본건은 정관2차동원로얄듀크와 같은 대단지 아파트 단지 내 상가로서, 풍부한 배후 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건축물 용도상 제1종근린생활시설로 분류되어 있으며, 주변 아파트 단지 주민들의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 업종(소매점, 음식점, 서비스업 등)의 입점에 적합한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 판매시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

(검색 결과, 해당 지역은 주거단지 내 상업시설 및 인근 편의시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 확인되었습니다. 특별한 혐오시설은 인접하지 않은 것으로 파악됩니다.)

5.2. 교육 시설

본건은 정관초등학교 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상의 차이

공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 북동측 도로변에서 지반격차로 인해 외관상 지상1층처럼 보이는 특징이 있습니다. 이는 실제 이용 및 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 점유 및 임대차 관계 불확실성

현황 조사 당시 폐문 상태였기 때문에, 정확한 점유자 및 임대차 관계 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서의 변수 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 채무 총액

등기부채권 총액이 약 5억 3천만 원에 달하여 채무 규모가 상당한 편입니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설이 있다고 판단되는 사항은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대단지 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 또한, 공부상 지하1층이지만 외관상 지상1층에 해당하는 점은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 다만, 현재 폐문 상태로 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악해야 하는 점과, 채무 규모가 상당하다는 점은 입찰 시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 고정 수요 확보 가능.

* 정관초등학교와 인접한 교육 환경.

* 지반 격차로 인한 지상층과 유사한 외부 노출 및 접근성.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗함.

9. 예상 입찰가

위에서 언급된 입지 조건, 시장 상황, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 453,000,000원을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 별도의 인수 보증금이 없는 상황이며, 점유 관계 확인 및 명도 관련 제반 비용을 감안하여, 예상 입찰가는 360,000,000원에서 400,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 시세 조사를 통한 추가적인 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.