나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22124 [1] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 창신초등학교 남동측 인근에 위치하는 강일
스퀘어빌딩 6층 602호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 사직
종합운동장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 도시철도3호선 종합운동장역이 인근에
소재하여 대중교통사정은 다소 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 602호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로 업무시설 및 공동주택의
부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 토지 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하),
상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22124 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 6층 602호

1.3. 건물명

강일스퀘어빌딩

1.4. 용도

업무시설 (오피스텔)

1.5. 면적

* 토지 면적: 8.57㎡ (약 2.59평)

* 토지 지분: 8.56968531461363㎡ (약 2.59평)

* 건물 면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

* 건물 지분: 24.444㎡ (약 7.39평)

1.6. 감정가

144,000,000원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 준공 연도

2020년 7월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 창신초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 사직종합운동장 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 3호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 부지는 서측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(54m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (접수일자: 2022-10-28, 채권자: 진해수산업협동조합, 채권최고액: 2,328,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을구 7번 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑3 강제경매)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 8번 주택임차권등기(접수일자: 2025-01-22, 임차인: 김은석, 보증금: 110,000,000원)입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 2,438,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

3.5. 1. 임차인 정보

* 임차인: 김 (김은석)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 19일

* 확정일자: 2022년 4월 20일

* 배당신고일자: 2025년 1월 22일

* 대항력: 있음

3.5. 2. 대항력 및 인수 보증금

김 임차인은 전입일자가 말소기준권리인 근저당권(2022-10-28)보다 앞선 2022년 5월 19일이므로 대항력이 있습니다. 따라서 보증금 110,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.6. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 110,000,000원 인수 가능성)

* 공동담보, 선순위 임차권 (등기부상 임차권이 선순위 권리보다 먼저 배당받을 가능성 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 근린생활시설이 발달한 상업 및 주거 혼합 지역으로, 오피스텔 및 업무시설 이용객을 위한 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 지역적 특성

강일스퀘어빌딩은 창신초등학교와 사직종합운동장 인근에 위치하여 생활 편의성과 더불어 운동 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 쇼핑: 인근 마트 및 상업 시설 이용 편리

* 문화/체육: 사직종합운동장 인접 (체육 시설, 문화 행사)

5.2. 교육 환경

* 창신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

김 임차인의 보증금 110,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 등기부채권액이 24억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 중 채권자의 취하 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건 부산 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 6층 602호 오피스텔은 준주거지역에 위치하며, 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

7.2. 시장 가치 및 전망

주변 개발 상황 및 입지 조건을 고려할 때, 업무시설로서의 가치는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크는 철저한 분석과 함께 입찰가를 산정해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 요충지

도시철도 3호선 종합운동장역 인접으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 업무 시설로서의 수요

부산 도심 업무 지구 내 위치하여 오피스텔 및 소형 사무실로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 144,000,000원입니다. 오피스텔의 면적, 위치, 준공 연도 등을 고려할 때 감정가는 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 주변 실거래가 및 임대 시세 자료를 추가적으로 확인하여 보다 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 필요합니다. (본 보고서 작성 시점에서는 외부 시세 자료 분석이 제한적이므로, 감정가를 기준으로 하되 신중한 접근이 요구됩니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정하며, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점을 감안하여, 총 인수 비용을 고려한 입찰가 책정이 필수적입니다.

* 감정가: 144,000,000원

* 제안 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

9.3. 제언

상기 제안 입찰가는 보증금 인수분을 제외한 순수 부동산 가치 및 권리 관계를 고려한 예상치입니다. 실제 입찰 시에는 보증금 인수분까지 포함한 총 매입 비용을 면밀히 계산하고, 시장 상황 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인과의 협의 가능성 및 배당 절차를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.