나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22104 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 288-17 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초연중학교' 북동측 직선거리 약 280m 지점
에 위치하고 있는 퐁경 인 포레 6층 601호 외 1개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독
주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 6층 601호 및 4층 402호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 석재 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비
및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 및 업무시설 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-12-20)(18m 이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22104 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 288-17 6층601호 (건축물대장상 새싹로266번길 9)

건물명: 풍경 인 포레

용도: 오피스텔 (주거용)

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 209,000,000원

토지면적: 19.94㎡ (약 6.03평)

토지 지분: 19.9356596940444㎡ (약 6.03평)

건물면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

건물 지분: 80.88㎡ (약 24.47평)

전용면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초연중학교' 북동측 직선거리 약 280m 지점에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(18m 이하)입니다.

토지 형상은 세장형으로 대체로 등고평탄하며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

남측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

소유권보존: 사인종합개발주식회사 (2018.07.12)

주택임차권: 권두위 (230,000,000원, 2021.05.31 전입, 2021.04.30 확정, 2023.08.03 배당신고) - 인수되는 권리

강제경매: 권두위 (230,000,000원, 2025.06.10 개시결정) - 말소기준권리

압류: 부산진세무서장 (말소)

등기부채권 총액: 230,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

권리분석 상, 가장 중요한 권리는 권두위 임차인의 주택임차권입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 230,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다.

물건명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권등기(권두위)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

본 경매의 채권자(권OO)와 임차인(권두위)의 성이 동일하며, 채권 총액과 임차인의 보증금이 230,000,000원으로 일치하는 점으로 미루어볼 때, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제될 가능성이 높으나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-04-30

대항력: 있음 (인수 가능성 있음)

비고: 선순위 임차권, 말소기준권리 개시 채권자일 가능성 높음.

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-28

대항력: 있음

비고: 보증금 0원에 대항력 있음은 특이사항이며, 실제 점유 여부 및 권리 관계 추가 확인 필요.

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-04

대항력: 있음

비고: 해당 전입일자는 경매개시결정 등기일(2025.06.10) 이후로, 대항력 인정 여부에 대한 법적 판단이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 자료 기준, 권두위 보증금은 배당 여부에 따라 인수 가능)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 초읍동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 중학교가 위치하여 배후 수요가 있으며, 대형마트 등 상업 시설 접근성도 양호한 편입니다.

오피스텔의 경우, 주변 업무 지구 접근성 및 주거 편의성을 고려할 때 직장인 수요가 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물이며, 본 물건은 6층 601호입니다. (감정평가서 상 4층 402호도 매각 대상에 포함될 가능성 있음 - 추후 확인 필요)

건물 외벽은 페인팅 및 석재 치장, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

주요 설비로는 급배수, 위생, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 주차 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설 및 공동주택으로 복합 용도입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 초연중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 쇼핑/편의: 주변 근린생활시설 및 차량 이동 시 부산진구청 인근 상업 지구 접근이 용이합니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재 조사된 바로는 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 임차인 권두위의 대항력 및 보증금 인수 가능성입니다. 비록 채권 총액과 보증금이 일치하나, 배당 순위 및 실제 배당액에 따라 잔여 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.

보증금 0원에 대항력 있는 임차인(신준희, 임정원)이 존재하는 점도 특이사항으로, 이들의 실제 점유 여부 및 법적 지위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 임정원 임차인의 경우 경매개시 결정 이후 전입신고가 되어 있어 대항력 인정 여부가 불확실하며, 만약 인정될 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 최고높이 제한 지역으로, 향후 증축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

집합건물 등기부 상 신탁 등기가 있었던 이력이 존재하므로, 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 초읍동에 위치한 주거용 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때 시세 수준이 형성되어 있으나, 권리 분석 상 대항력 있는 임차인, 특히 선순위 임차인 권두위의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다.

다른 임차인들의 경우 보증금이 없으나 대항력이 있다는 점이 특이하며, 이들의 실체와 법적 지위에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 배당 결과 및 임차인과의 협상 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매 사례가 감정가와 유사하게 존재하여 시장 가치를 파악하기 용이합니다.

* 주거용 오피스텔로 실거주 및 임대 수익 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

* 주변 환경 및 교통이 무난하여 주거 편의성이 좋습니다.

* 혐오시설이 인근에 없어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 209,000,000원이며, 최근 매매가는 2024년 6월 3일 20,637만원 (206,370,000원)입니다.

권두위 임차인의 보증금 230,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제될 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

신준희, 임정원 임차인은 보증금 0원에 대항력이 있다고 명시되어 있으나, 이들의 실제 점유 및 법적 지위에 대한 불확실성이 존재합니다.

이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 인수 보증금 리스크를 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가는 약 205,000,000원에서 210,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 이는 최근 시세 및 감정가를 반영한 가격입니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 권리 분석 및 현장 조사 결과, 그리고 배당 예상표를 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.