나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2254 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 554-255 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 가야동 소재 ""가평초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임..

형태 및 이용상태

동하향 완경사지대에 조성된 사다리형의 토지로서, 단독주택(다가구) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀~㈃)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로서

외벽 : 석재타일 붙임 등 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

1층 : 관리실 및 계단실로 이용중임.
2층~4층 : 각각 다가구주택 4개호로 이용중임.
5층 : 다가구주택 2개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀~㈃은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2254 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 554-255

용도: 단독주택 (다가구 주택)

감정가: 1,075,464,400원

토지면적: 218.00㎡ (약 65.9평)

건물면적: 429.94㎡ (약 129.9평)

건물 제시외면적: 33.90㎡ (약 10.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

건축물대장상 명칭: 더숲5차

건축물대장상 주용도: 단독주택

건축물대장상 층수: 5층

건축물대장상 사용승인일: 2016.11.07

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 554-255번지에 소재하며, 인근에 가평초등학교가 위치함.

주위환경: 본건 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

제시된 임차인 정보상 모두 대항력이 없는 것으로 나타나나, '매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 물건명세서 문구를 반드시 확인해야 함.

* 고진우: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2024-02-21

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2020-12-09

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-21, 확정 2020-09-18

* 민 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-02-08

* 박 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-29, 확정 2020-09-24

* 부동욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-04-28

* 오미숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-15

* 원 : 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-08-06, 확정 2020-07-15

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-03-30, 확정 2020-03-13

* 조 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-01-11

* 한 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-10, 확정 2020-10-29

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-29

인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황:

말소기준권리인 근저당권(을1, 2016.11.14, 엠씨아이대부주식회사) 이후 등기된 권리들은 대부분 말소되었거나 말소될 예정임.

토지 등기부에는 소유권 변동 및 각종 제한물권이 등기되었으나 모두 말소되었음.

건물 등기부에는 소유권 보존, 이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등이 등기되었으나 대부분 말소 처리됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 개금동은 부산진구의 주거 지역으로, 주변에 가평초등학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호함.

제공된 최근 매매 정보(2026년 6-7월)에 따르면, 유사 건물(다세대)의 거래가는 5,000만원에서 11,500만원 수준으로 형성되어 있음.

* 정원스카이5차(2012년 준공, 5층 다세대, 64.39㎡): 115,000,000원

* 국민(1976년 준공, 1층 다세대, 39.67㎡): 50,000,000원

* 청우(1998년 준공, 3층 다세대, 72.77㎡): 114,000,000원

본 건은 2016년 준공된 5층 다가구 주택으로, 연면적 429.94㎡에 12개 호실(1층 관리실/계단실, 2-4층 각 4호, 5층 2호) 규모를 갖추고 있어 다수의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨. (단, 임대 관계 미상인 호실 다수)

1.4. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적임.

인근에 가평초등학교가 있어 자녀가 있는 가정의 주거지로 적합할 수 있음.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능하여 부산 시내 이동이 편리한 편임.

주변에 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

(주변 혐오시설 검색 결과 없음)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재 가능성: 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있을 수 있음"이라는 문구가 있어, 임차인 현황과 상이할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠고, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 함.

공부상 용도와 실제 이용상태 차이: 건축물대장상 5층은 업무시설(오피스텔)이나, 감정평가 요항표에는 5층이 다가구주택 2개호로 이용 중이라고 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이를 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 신축(2016년 준공)에 가까운 5층 규모의 다가구 주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

입지 조건상 주거 및 상업 지역의 이점을 모두 누릴 수 있으며, 12개 호실 규모의 다가구 주택으로서 임대 수익 창출 잠재력이 높음.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 정리될 것으로 예상되어 비교적 안전해 보이나, '대항력 있는 임차인' 가능성 및 내부 미확인 부분은 명확한 확인이 필수적임.

감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 향후 명도 및 임대 관리를 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

부산진구라는 중심 입지: 부산의 주요 상업 및 교통의 요지로서의 가치 상승 기대.

안정적인 임대 수익: 다수의 임대 단위(12호실) 확보로 공실 위험 분산 및 꾸준한 현금 흐름 창출 가능.

일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지, 건물, 제시외 건물까지 모두 취득 가능하여 활용도가 높음.

신축에 가까운 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 수리 비용 부담이 적을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,075,464,400원

최근 실거래가 분석 결과(2026년 6-7월, 다세대 주택 기준)와 본건의 연면적(429.94㎡) 및 토지 면적(218㎡)을 고려할 때, 감정가는 다소 높은 편으로 판단됨.

주변 다세대 주택의 3.3㎡당 거래가가 약 1,000만원~2,000만원 수준인 점을 감안하면, 본건의 3.3㎡당 감정가(약 2,500만원)는 높게 형성되어 있음.

임대 수익률을 고려한 시장 가치와 경매 물건의 특성(명도, 내부 확인 등 리스크)을 감안하여, 감정가 대비 약 15% ~ 20% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적으로 판단됨.

따라서, 예상 입찰가는 약 8억 5천만원 ~ 9억 2천만원 수준에서 고려해볼 수 있음.

(주의: 상기 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 권리관계 재확인, 최신 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.