나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22105 [1] 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 208동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '부산대학교 부산캠퍼스' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층건 제208동 내 제18층 제1803호로서,
(사용승인일: 2012-06-26)
- 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 진입로 정비되어 있으며, 단지 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(금강로)가 지나며, 2단지 정문은 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장전동 717 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금빛초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(장전1주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

장전동 718 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금빛초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(장전1주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

장전동 721 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금빛초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(장전1주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22105 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 208동 18층1803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 715,000,000원

* 토지면적: 62.77㎡ (약 19.0평)

* 건물면적: 132.21㎡ (약 40.0평) (분양면적 기준, 전용면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2012년 6월 26일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '부산대학교 부산캠퍼스' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 단지 내 가로망 및 진입로가 정비되어 있으며, 단지 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(금강로)가 지나고, 정문은 남서측 도로에 접해 있습니다.

* 교육시설: 금빛초등학교 및 학교환경위생정화구역 내에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변시설: 부산대학교가 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 16번 주택임차권 (이영숙): 보증금 650,000,000원. 전입일자 2022년 4월 11일, 확정일자 2022년 3월 29일. 대항력 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 말소기준권리:

* 을구 16번 주택임차권 (이영숙) 이 선순위이며, 이후 부산지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경22105) 이 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 갑18번 강제경매 (서울보증보험, 672,776,711원) 는 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* * 이영숙: 보증금 650,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-03-29. 대항력이 있으며, 보증금 전액 인수 조건입니다.

* * 김외순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-17. 대항력이 있다고 표시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로, 등기부 상 소유권보존 권리자(2012-11-23)와 동일인으로 추정됩니다. 해당 임차인의 권리 관계는 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 기타 권리:

* 갑6번 소유권이전청구권가등기 (박수연): 매매예약 2020년 12월 10일. 일반적으로 경매 시 소멸될 가능성이 높으나, 낙찰 시 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (벽산블루밍장전디자인시티 2단지):

* 2026년 6월 2일: 67.41㎡ (약 20.4평), 9층, 435,000,000원 (평당 약 2132만원)

* 2026년 6월 5일: 84.99㎡ (약 25.7평), 9층, 502,000,000원 (평당 약 1953만원)

* 2026년 7월 4일: 84.99㎡ (약 25.7평), 19층, 510,000,000원 (평당 약 1984만원)

* 본건 면적 (132.21㎡ / 약 40.0평) 과 비교 시, 최근 거래된 면적보다 큰 평형대입니다. 84.99㎡ (약 25.7평) 기준 평당 시세를 적용하면, 약 7억 8천만원 ~ 8억 5천만원 수준의 현재 시세를 예상할 수 있습니다.

* 최근 전월세 사례 (벽산블루밍장전디자인시티 2단지):

* 84.99㎡, 13층: 보증금 5,000만원, 월세 60만원.

* 104.86㎡, 18층: 보증금 4,900만원, 월세 0원 (특이사항).

* 84.99㎡, 2층: 보증금 3,300만원, 월세 0원 (특이사항).

* 임대 수요는 부산대학교 학생 및 교직원, 인근 직장인 수요를 기반으로 안정적일 것으로 보이나, 제시된 전월세 거래 사례 중 월세가 0원인 특이 사례는 시세 판단에 유의가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 22층 건물 중 18층 1803호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

* 내부 상태: 사용승인일은 2012년 6월 26일입니다. 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 현장 조사 당시 내부 확인이 불가하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 공동주택, 단독주택, 교육시설(부산대학교, 금빛초등학교 등), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 재개발 구역: 본건은 장전1주택재개발정비구역에 포함되어 있어 향후 재개발을 통한 신축 아파트 공급이 예정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 주택임차권: 이영숙 씨의 보증금 650,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 큰 금액으로, 총 투자 비용에 반영해야 합니다.

* 불분명한 임차인 김외순: 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력이 있다고 표시된 김외순 임차인의 권리 관계가 불명확합니다. 등기부상 원소유자일 가능성이 있어, 실제 거주 여부 및 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 재개발 사업 불확실성: 재개발 구역에 속해 있어 장기적인 가치 상승이 기대되지만, 사업 추진 과정의 지연, 사업 계획 변경, 이주 시기 및 조건 등 예측 불가능한 변수가 존재합니다. 재개발 정비 사업 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 누수, 구조적 하자, 내부 마감재 상태 등 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 대형 면적의 상대적 낮은 시세 반영 가능성: 최근 거래된 사례들이 본건보다 작은 면적임을 감안할 때, 동일한 평당 가격으로 산정하기 어려울 수 있으며, 대형 면적에 대한 시장 수요 및 가격 형성 추이를 별도 분석할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산대학교 인근의 우수한 입지에 위치하며, 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 하지만 6억 5천만원에 달하는 이영숙 씨의 임차보증금을 인수해야 하며, 김외순 씨의 임차인 지위 및 권리 관계가 매우 불분명하다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 재개발 사업의 진행 상황 및 불확실성, 내부 상태 미확인 등의 문제점을 신중히 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산대학교 인근으로 대학생, 교직원 및 관련 상권 수요가 풍부합니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 재개발 사업을 통해 신축 아파트로의 전환 시 상당한 가치 상승이 예상됩니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 시세: 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 적절한 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 715,000,000원이며, 최근 거래된 유사 면적대의 아파트 시세는 평당 약 1,950만원~2,130만원 수준입니다. 본건 면적(약 40.0평)을 고려 시, 현재 시세는 약 7억 8천만원 ~ 8억 5천만원 범위로 추정됩니다.

그러나, 6억 5천만원의 임차보증금 인수 부담이 있으며, 김외순 임차인의 불확실한 권리, 재개발 사업의 불확실성, 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 낙찰자의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금 650,000,000원을 제외한, 본건의 적정 투자 가치를 고려할 때, 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원

이 경우, 총 투자 비용은 70,000,000원(입찰가) + 650,000,000원(인수 보증금) = 720,000,000원이 됩니다. 이는 감정가(715,000,000원) 및 추정 시세(7억 8천만원 이상)와 비교 시, 위험 대비 수익성을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 실제 응찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.