나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22108 [1] 부산광역시 동래구 사직동 1020 사직2차쌍용예가 205동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 ""사직중학교"" 남동측 인근에 위치하는 사직2차 쌍용예가 205동 13층 1304호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2010년 11월 22일 준공되었으며
철근콘크리트구조 평스라브지붕 25층건 제205동 내 제13층 제1304호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

○사직동 1020
제3종일반주거지역(2022-12-28) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2017-01-04)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-28)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-28)(사직1주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

○사직동 1020-1
제3종일반주거지역(2022-12-28) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2017-01-04)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-28)(사직1주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동래구 사직동 1020번지, 사직2차쌍용예가 205동 13층 1304호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경22108 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 491,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 지분 면적은 36.85㎡ (약 11.1평)이며, 건물 전용 면적은 85.00㎡ (약 25.7평)입니다.

건물은 2010년 11월 22일에 준공되었습니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 재건축구역, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

주변 환경으로는 부산광역시 동래구 사직동에 소재하며, 사직중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 충분한 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 소로1류, 중로1류 등에 접해 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 사직1주택재건축 정비구역으로 지정되어 있습니다. 철도보호지구로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과, 모든 등기부상 채무는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2019년 9월 4일에 접수된 부산은행의 근저당권 (을5)입니다.

등기부에는 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 부산은행의 다수의 근저당권, 신용보증기금의 가압류, 부산강서세무서장의 압류, 그리고 본 경매 개시 결정 채권자인 에이치에프비오일유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 1,435,150,000원이지만, 이는 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 조사되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트 단지로, 상업 시설보다는 주거 편의 시설 및 생활 기반 시설이 중요합니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 상권 분석보다는 주거지의 성격으로 판단하는 것이 적합합니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 사직2차쌍용예가이며, 2010년 11월 22일에 사용 승인되었습니다.

총 8개 동, 625세대로 구성된 단지입니다.

최고 25층 높이의 건물이며, 본 물건은 13층에 위치합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

총 주차대수는 835대로, 지하 주차에는 전기차 충전기 8대가 설치되어 있습니다.

본 물건의 전용 면적은 85.00㎡ (약 25.7평)이며, 공급 면적은 약 120.427㎡ (약 36.4평)에 해당하는 면적이 최근 거래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 이용 상태 확인 불가: 감정평가서상 이해관계인의 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아 정확한 내부 현황을 알 수 없습니다. 경매 응찰 시 반드시 직접 재확인이 필요합니다.

재건축구역 지정: 재건축구역으로 지정되어 있어 향후 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 상황에 따라 추가적인 비용 발생이나 기간 지연 등의 불확실성이 존재할 수 있습니다.

유동화물건 및 공동담보: 복잡한 금융 거래 구조를 가지고 있었으나, 경매로 인해 말소될 예정이므로 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 입지 좋은 사직동에 위치한 아파트로서, 재건축 구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

모든 권리 관계가 말소 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 재건축 사업 진행의 불확실성 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

사직동이라는 우수한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

사직2차쌍용예가라는 인지도 있는 아파트 단지에 속해 있습니다.

재건축 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 존재합니다.

경매를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(85㎡ 내외)의 거래 사례를 살펴보면, 2026년 6월 18일 4층 물건이 450,000,000원에, 2026년 6월 7일 8층 물건이 525,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 13층으로, 8층 물건보다 높은 층이라는 장점을 가지고 있습니다.

감정가 491,000,000원은 최근 최고 거래가인 525,000,000원보다 낮은 수준입니다.

층수 이점 및 최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 525,000,000원 이상으로 판단될 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 540,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 재건축 사업 진행 등 변동 요소를 감안하여 입찰 금액을 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.