나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2285 [1] 부산광역시 영도구 대교동1가 129-2 한우리6차 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 대교동1가에 소재하는 부산영도경찰서의 남동측 인근에 위치하는 한우리6차 13층 1303호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 13층 1303호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

6필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 95m최고 높이: 135m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2285 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 대교동1가 129-2 한우리6차 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.38㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.38㎡

건물면적: 59.08㎡ (약 17.87평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 240,000,000원 (말소기준권리 채권액)

집합건물 등기부요약:

말소기준권리: 2020년 5월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 근저당권, 압류, 임의경매 등 (말소기준권리 이후의 모든 권리)

2. 입지조건

소재지: 부산광역시 영도구 대교동1가 129-2 한우리6차 13층1303호

주위환경: 본 건은 부산광역시 영도구 대교동1가에 위치하며, 부산영도경찰서 남동측 인근에 소재합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 13층에 위치한 전유부입니다.

토지이용상태: 6필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

권리분석 결과: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리(갑9 압류, 갑10 임의경매 등)가 존재하나, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽상희 (곽 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인 곽상희는 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대교동1가 지역은 주거용 건물과 더불어 근린생활시설, 그리고 일부 소규모 공장이 혼재된 지역입니다. 이는 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설이 어느 정도 갖추어져 있음을 시사합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치 하락을 유발할 수 있는 혐오시설(교도소, 화장장, 대규모 폐기물 처리시설 등)은 본 물건의 직접적인 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 영도구 전반적으로는 교정시설 이전 관련 논의가 있었으나, 이는 본 물건지 위치와는 무관합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 교육시설: 부산대교초등학교, 부산남항중학교, 부산남항고등학교 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

* 의료시설: 종합병원인 부산영도병원이 인근에 위치하며, 다양한 의원급 의료기관도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 18층 고층 건물로서 지속적인 유지보수 및 관리가 필요합니다.

* 주차 시설: 기계식 주차 설비가 마련되어 있어, 이용 편의성 및 향후 발생 가능한 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 시 용적률 및 높이 제한 등 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특성상, 일부 소음이나 환경적 영향에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 대교동에 위치한 아파트로, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 13층의 해당 호실은 주거로서의 기본적인 요건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다. 임차인의 대항력 부재로 인해 명도 절차 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리분석 상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기부상태를 확보할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없이 명도 진행이 가능합니다.

* 입지 조건: 영도구 내 주거 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 영도 지역의 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 277,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시장 시세, 유사 물건 거래 사례, 수리 및 인테리어 비용, 명도 비용, 취득세 등 각종 부대 비용 및 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 충분한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 제공된 감정가와 최근 실거래가(약 2.5억 ~ 2.8억 범위)를 참고하여 입찰 전략을 수립하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.