나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2025 [1] 부산광역시 연제구 연산동 587-4 연산동에스케이뷰 3층101-303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 <연서초등학교> 남서측 인근에 위치함.
본건 주위는 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 상업 및 주상용건물, 점포, 상가, 숙박시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도1.3호선 환승역인 ""연산역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상35층 건 중
3층 101-303호로서
2006.04.28 사용승인되었으며
외벽 : 대리석치장 및 복합판넬, 페인팅마감 등,
내벽 : 도배벽지마감 등,
바닥 : 마루판 깔기 등,
창호 : 샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔:주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한/부정형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 확보상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,대로1류(폭 35m~40m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 160m)<건축법>,도시관리계획 입안중(2024-09-25).

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황(오피스텔:주거용)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 감정평가목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는바 업무에 참고바람.
나. 기 타 : --

물건 비고

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황(오피스텔:주거용)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경2025 (1) 사건으로, 부산광역시 연제구 연산동 587-4번지 연산동에스케이뷰 3층101-303호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 140,000,000원이며, 토지면적은 8.47㎡ (약 2.56평)이고 건물면적은 57.20㎡ (약 17.30평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건축물 준공일은 2006년 4월 28일이며, 총 35층 건물 중 3층에 해당합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연서초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 상업 및 주상용 건물, 점포, 상가, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있고 부산지하철 1호선과 3호선의 환승역인 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 11일에 접수된 하나은행의 근저당(120,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을12 근저당, 갑11 가압류, 갑12 가압류, 갑13 임의경매 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 및 부담할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 채홍묵 (채 )

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2025년 6월 13일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026년 3월 12일

대항력: 없음

비고: 임차인 채 씨는 전입일자 대비 배당신고일자를 고려할 때 대항력은 없다고 기재되어 있습니다. 확정일자 정보가 누락되어 있으나, 명도 과정에서 특이사항은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

연산역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 업종의 상권이 형성되어 있어 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 환경을 제공합니다.

주변에 업무시설이 다수 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 연산역(1, 3호선 환승역)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 연서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 기타: 숙박시설 등이 혼재되어 있으나, 전반적으로 생활 편의 및 교통 접근성이 우수한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 대장 용도 변경, 세금 문제, 또는 행정 처분 시 예상치 못한 비용이나 불편을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획: '도시관리계획 입안중(2024-09-25)'이라는 사항이 기재되어 있어, 향후 지역 개발 계획 변경에 따른 토지 이용 제한 등이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 업무 지구 중 하나인 연산동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건축된 지 18년이 되었으나, 철근콘크리트 구조로 건물의 내구성은 양호할 것으로 판단됩니다.

현재 주거용으로 사용되고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있으나, 공부상 용도와의 차이에 대한 리스크 관리가 필요합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안정적인 취득이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권: 연산역(1, 3호선 환승역)을 통해 부산 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 임대 수요: 주변 상업 및 업무 지구와 연계된 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 예상됩니다.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가 데이터를 분석하여, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 28일: 3층, 14,000만원

* 2025년 10월 23일: 2층, 12,900만원

* 2025년 11월 7일: 4층, 15,900만원

평균 시세는 약 14,266만원으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 14,000만원으로 현재 시세와 유사한 수준입니다.

최근 거래 중 2층 물건이 12,900만원에 거래되었고, 4층 물건이 15,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 3층 물건의 가치는 13,000만원에서 15,000만원 사이에서 형성될 가능성이 높습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하고, 최근 실거래가 하단인 12,900만원과 감정가 14,000만원을 고려하여 보수적인 입찰가를 설정할 수 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 현재 시점에서는 13,500만원 ~ 14,500만원 사이에서 낙찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 물건의 현황, 주변 시세 변동 추이, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.