나이스옥션 법원경매 통영 2025타경499 [1] 경상남도 거제시 남부면 저구리 48-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 '남부면사무소' 남동측 인근에 위치하며 부근은 해안가 마을 주변으로 농경지, 펜션, 주택, 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 가장형의 완경사지로 현황은 '주상용 건물' 부지입니다.
기호3): 부정형의 완경사지로 현황은 '전' 입니다.
기호4): 사다리형의 완경사지로 현황은 '전' 입니다.

인접 도로상태

기호1,4): 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
기호3): 남서측, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-07)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 영농여건불리농지,
기호4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 건물은 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층으로

외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호2): 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- [목록3,4] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
- [목록3] 지상에 분묘 1기가 소재함. 이로 인한 분묘기지권 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경499 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 저구리 48-1

용도: 근린시설

감정가: 603,225,680원

토지면적: 1394.00㎡ (약 421.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.54㎡ (약 19.22평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (부산은행)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 '남부면사무소' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 해안가 마을로, 농경지, 펜션, 주택 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 교통 상황 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 일부 완경사지를 포함하고 있으며, 현재 '주상용 건물' 부지 및 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 대부분 계획관리지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역 및 도로법상 접도구역 등 일부 행위 제한이 존재합니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리(2015-10-15 부산은행 근저당권) 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약 결과, 현재까지 소유권 이전, 근저당권, 공동담보, 지분가압류, 임의경매개시결정 등의 권리 변동이 있었으며, 이들 권리 중 일부는 말소되었거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 450,843,441원으로 확인되었습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 남부면 저구리 지역은 해안가에 위치한 특성상 관광 및 휴양 관련 업종의 잠재력이 있습니다. 주변에 펜션, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다. 현재 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 환경을 고려할 때 관광객을 대상으로 하는 소규모 상업시설(카페, 식당 등) 운영에 적합할 수 있습니다. 다만, 지역 자체가 대도시의 번화한 상권과는 거리가 있어, 주요 배후 수요는 지역 주민 및 관광객에 집중될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건의 소재지인 거제시 남부면 저구리 인근에는 망산, 근포마을 땅굴, 여차홍포전망대, 신선대전망대, 바람의 언덕, 거제 해금강 등 다수의 관광 명소가 위치하고 있어 외부 방문객의 유입이 기대되는 지역입니다. 또한, 남부면사무소가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 주변에 펜션, 민박 등 숙박시설도 다수 분포하고 있습니다. 대중교통으로는 고현버스터미널에서 버스를 이용하여 접근 가능합니다.

거제시에는 분뇨처리시설, 생활폐기물 소각시설 등이 운영되고 있으나, 본 건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본 건 토지 중 3번 목록 지상에 분묘 1기가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있는 부분이며, 감정평가 시 해당 부분을 감안하여 가격이 산정된 것으로 보입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 중 3번 및 4번 목록은 '전'(밭)으로 이용되고 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물의 제시외 면적이 6.00㎡ 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 실제 인도받을 시 고려해야 할 부분입니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시의 아름다운 해안가에 위치한 근린생활시설 및 토지입니다. 주변 관광 명소와의 접근성이 좋다는 점은 잠재적인 상권 활성화 요인이 될 수 있습니다. 다만, 분묘기지권의 가능성과 농지취득자격증명이 필요한 점은 투자 전 반드시 확인하고 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 감정가는 이러한 제반 사항을 반영한 금액으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 거제시 최남단 해안가에 위치하여 관광객 유치 및 휴양 시설 관련 사업에 유리할 수 있습니다.

* 근린생활시설: 현재 영업 중인 건물은 즉시 활용 가능하며, 소규모 상업시설로서의 가치가 있습니다.

* 개발 잠재력: 넓은 토지 면적(1394㎡)을 활용하여 추가적인 시설 확충이나 토지 이용 계획 변경을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다 (관련 법규 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 603,225,680원입니다. 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 분묘기지권 및 농지취득자격증명 관련 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서 약 420,000,000원에서 510,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사 결과, 유사 물건의 최근 실거래가, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.