나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10363 [1] 경상남도 밀양시 상동면 가곡리 436-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1), (2) 토지는 일단으로 부정형 경사지세 내 계단식으로 조성된 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 기호 (3) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 현황 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 현황 일부 포장도로 및 현황 일부 비포장도로 유사한 상태이며, 본건 기호 (7) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (2) 토지는 일단으로 지적도상 맹지이고, 현황 서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고, 본건이 현황 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (5) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 본건이 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (6) 토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고, 본건이 현황 일부 포장도로 및 현황 일부 비포장도로 유사한 상태이며, 본건 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (2) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (5) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (6) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (7) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 본건 기호 (3) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (6) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 일부 포장도로로 이용 중인 것으로 추정되며, 현황 일부 비포장도로 유사한 상태로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (2) 토지는 2필지 일단의 주거용 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람. 다만, 일반건축물대장상 본건 기호 (1), (2), (3) 토지가 관련 지번으로 등재되어 있으나, 본건 기호 (3) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (3), (5), (6) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여 평가하였음. - 본건 기호 (1), (2), (7) 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (7) 토지는 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나, 임야의 특성상 및 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (4-1) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (4-2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 건물로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.

이용상태

본건 기호 (4-1) 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 본건 기호 (4-2) 건물은 차고, 창고로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (4-1) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 기호 (4-1), (4-2) 건물의 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,2-1~2-3) 매각 포함. [목록3,5,6] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록1~3,5~7] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록6] 지목이 '임야'이나 현황 일부 포장도로로 이용 중인 것으로 추정되며, 현황 일부 비포장도로 유사한 상태로 이용 중임. [목록4] 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 별도 확인 요망(감정평가서 참조). [목록7] 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(감정평가서 참조). [목록7] 맹지임. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 밀양시 상동면 가곡리 436-24

1.2. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 2층 단독주택

1.3. 감정평가액

722,363,680원

1.4. 토지면적

총 1,581.00㎡ (약 478.25평)

- 토지면적 1,494.0062㎡ (약 451.93평)

- 토지 제시외 면적 0.00㎡

1.5. 건물면적

총 201.66㎡ (약 61.00평)

- 건물면적 201.66㎡ (약 61.00평)

- 건물 제시외 면적 158.60㎡ (단독주택 외 차고, 창고 등)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매 (채권자: 김OO)

1.8. 사건번호

밀양지원 2025타경10363 (1)

1.9. 재매각 여부

재매각

1.10. 매수신청보증금

최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로, 조용한 전원생활이 가능한 환경을 갖추고 있습니다 [cite:provided text]. 인근에는 골프연습장, 레미콘 공장 등이 위치하고 있으며, 개발 예정인 고속도로 터널도 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 밀양IC에서 약 4km 거리이며, 밀양시청까지는 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 타 지역으로의 이동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 경부선, 신대구~부산간 고속도로, 25호 국도가 지역을 관통하고 있습니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지 중 일부(기호 7)는 지적도상 맹지이나, 현황 서측으로 포장도로가 소재하며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다. 다만, 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다 [cite:provided text].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 토지 및 건물의 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 웅상농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 채권총액

토지 및 건물 등기부상 채권총액은 약 13억 798만 225원입니다. 이는 감정평가액 7억 2236만 3680원을 초과하는 금액입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 채권들은 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 등기사항전부증명서 및 현황조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다 [cite:provided text].

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경상남도 밀양시 상동면 가곡리는 주로 주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 지역으로, 전원생활에 적합한 환경을 제공합니다 [cite:provided text]. 주변에 고급 전원주택들이 위치하고 있어 주거지로서의 가치가 있습니다.

4.2. 시세 현황

주변 지역의 빌라 및 원룸 실거래가는 1억원에서 5.8억원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 또한, 인근의 아파트 단지(밀양강푸르지오)의 경우, 3.3억원에서 4.6억원 수준의 매매가를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 7.2억원으로, 주변 시세 대비 높은 편이나, 넓은 토지 면적을 고려할 때 가치가 있습니다.

4.3. 잠재적 개발 요인

밀양IC 및 고속도로 접근성이 양호하며, 주변으로 전원주택 개발이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택으로, 건축물대장상 위반건축물 등재 여부에 대한 별도 확인이 필요하며, 건물의 구조는 철근콘크리트 2층 건물과 지하 1층 차고/창고로 이루어져 있습니다 [cite:provided text].

5.2. 편의시설

가곡리 자체 내의 상업 및 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 밀양 시내로 이동해야 합니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

인근 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 권리 관계

본건과 관련하여 다수의 강제경매, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리 하위의 권리들은 소멸되지만, 권리 관계가 복잡하여 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 경계 불분명 및 지목 현황 불일치

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 지적 측량이 필요합니다 [cite:provided text]. 또한, 일부 토지(기호 6)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부 포장/비포장 도로로 이용 중이며, 기호 3 토지는 지목이 '대'이나 현황 도로로 추정되는 등 공부와 현황이 불일치하는 부분이 있어 주의가 필요합니다 [cite:provided text].

6.3. 위반건축물 등재

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 별도 확인 및 조치가 필요합니다 [cite:provided text].

6.4. 맹지 및 분묘기지권, 법정지상권

본건 토지 중 기호 7은 맹지이며, 분묘기지권 성립 여부 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 불확실성이 존재하여 추가적인 확인이 요구됩니다 [cite:provided text].

6.5. 총 채무액 초과

본건 등기부채권 총액(약 13억원)이 감정가(약 7.2억원)를 현저히 초과하고 있어, 낙찰가의 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택을 포함하는 부동산으로, 전원생활에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계, 토지 경계 불분명, 위반건축물 등재, 맹지, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 공부와 현황의 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하며 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 정확한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잔존 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 478평에 달하는 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

8.2. 조용한 전원생활 환경

농경지 및 임야로 둘러싸인 지역 특성상, 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 교통 접근성

밀양IC 및 주요 도로 접근성이 양호하여, 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 722,363,680원입니다. 그러나 복잡한 권리 관계, 위반건축물, 맹지, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 공부와 현황의 불일치, 재매각 물건이라는 점, 그리고 총 채무액이 감정가를 초과한다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건과 유사한 지역 내 거래 사례 및 제시된 리스크 요인들을 감안하여, 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 600,000,000원

(이는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 권리 분석 결과 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.