나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21491 [1] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 산195-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 '소양화마을' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(2)는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 가장형 경사지의 '순수임야', 일련번호(2)는 부정형 완경사지의 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 맹지입니다.
일련번호(2)는 동측으로 세멘도로(약 4m내,외)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원마을지구(공원마을지구)<자연공원법>, 공원자연환경지구(공원자연환경지구)<자연공원법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국립공원<자연공원법>, 공원마을지구(공원마을지구)<자연공원법>

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 지상에 제시외 수목(매실나무 약10여주)이 소재하나 수량의 과소 및 관리상태 등의 불량하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 일련번호(1)은 임야로서, 임지상에 소재하는 자연생 입목 등은 관행상 임지와 일체로 거래되어 토지에 포함하여 평가하였으며, 육안으로는 확인이 되지 않으나 토지상에 분묘가 소재할 수 있는 것으로 탐문조사되는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 일련번호(2) 지상에 봉분이 있는 것으로 추정되나 탐문에 의하면 이장이 되었다고 하는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 지상에 육안으로는 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21491 (1)

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 산195-1

용도: 임야

토지면적: 17,355.00㎡ (약 5,250.04평)

감정가: 98,923,500원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.1. 입지조건

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위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 '소양화마을' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 다만, 일련번호(1)은 맹지이며, 일련번호(2)는 동측으로 세멘도로(약 4m 내외)와 접합니다.

이용상태: 일련번호(1)은 가장형 경사지의 '순수임야' 상태이며, 일련번호(2)는 부정형 완경사지의 '전'(밭) 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원), 공익용산지, 국립공원, 공원마을지구, 공원자연환경지구

* 일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원), 국립공원, 공원마을지구

제시외 물건: 일련번호(2) 지상에 제시외 수목(매실나무 약 10여주)이 소재하나 수량의 과소 및 관리상태 등의 불량으로 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이: 없음.

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1.2. 권리분석

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임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없습니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2014년 3월 21일 접수된 대구은행 근저당권 (금240,000,000원) 입니다.

* 본건 경매 절차를 통해 을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5 등기사항은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 393,337,805원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

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1.3. 상권분석

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본 물건은 자연환경이 우수한 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재되어 있습니다. 국립공원 구역 내에 포함되어 있어 일반적인 상업 시설의 발달은 기대하기 어렵습니다.

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1.4. 생활정보

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자연 친화적인 환경에 위치하고 있으나, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 소양화마을 인근에 위치하며, 상세 생활 편의 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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분묘기지권:

* 일련번호(1) 임야 상에 육안으로는 확인되지 않으나, 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 일련번호(2) 지상에 봉분이 있는 것으로 추정되나, 이장되었다는 탐문 결과가 있습니다.

* 경매 진행 및 응찰 시 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성에 대해 신중한 조사가 요구됩니다.

맹지: 일련번호(1) 토지는 맹지로서, 토지 이용 및 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

지적 경계 확인: 본건 토지의 위치 및 경계는 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인되었으며, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등 재확인 작업이 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 통영시 산양읍의 자연 경관이 좋은 지역에 소재한 임야 및 전 토지입니다. 권리관계는 인수되는 권리 없이 말소될 예정으로 깨끗하나, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 국립공원 구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 통영시 산양읍의 수려한 자연 경관을 누릴 수 있는 지역에 위치합니다.

* 국립공원 구역 내 편입으로 인한 희소성 및 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* (추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 구체적인 투자 가치 발굴 필요)

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1.8. 예상 입찰가

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본 물건은 분묘, 맹지, 공원 구역 등의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 이에 대한 충분한 조사와 분석이 선행되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 및 개발 제한 사항 검토 등이 필수적입니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가 98,923,500원을 기준으로 상기 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정 범위는 별도 전문가의 컨설팅을 통해 진행하시기를 권장합니다.

(참고: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 범위를 벗어납니다. 해당 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.