나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10364 [1] 경상남도 밀양시 내이동 1524-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호 ①

기호 ①은 경상남도 밀양시 내이동 소재 '창원지방법원 밀양지원' 북동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시
됨.

- 기호 ②

기호 ②는 경상남도 밀양시 부북면 가산리 소재 '가산리회관' 북서측 인근에 위치하는 토지
로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

- 기호 ③

기호 ③은 경상남도 밀양시 부북면 오례리 소재 '오례리마을회관' 북서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②,③ 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 '주상나지' 상태임.
- 기호 ② : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '답' 상태임.
- 기호 ③ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '토지임야' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 남서측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.
- 기호 ② : 본건 북동측으로 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ③ : 본건 동측 및 남측으로 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ②

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

- 기호 ③

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ③ 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

남서측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10364 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경상남도 밀양시 내이동 1524-6

* 용도: 대지

* 토지면적: 322.30㎡ (약 97.51평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 301,028,200원

* 토지분: 322.3㎡

* 건물분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 기호 ① (본건)은 경상남도 밀양시 내이동에 위치하며, 창원지방법원 밀양지원 북동측 인근에 소재함.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

* 본건 남서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이함.

* 관내 대중교통 사정을 고려 시 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

* 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장 장방형의 '주상나지' 상태임.

2.4. 도시계획 및 규제

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권은 1972년 2월 18일에 황명팔에게 이전되었음.

* 이후 2003년 7월 19일에 하승봉으로 소유권 이전되었으며,

* 2020년 4월 14일에 김윤환에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전되었음.

* 말소기준권리는 2020년 5월 13일 중소기업은행 근저당권(600,000,000원)임.

* 2024년 5월 30일 부산은행 근저당권(550,000,000원)이 등기되었음.

* 2025년 6월 4일 중소기업은행에 의해 임의경매 개시 결정(510,316,518원)이 내려졌음.

* 등기부상 권리 중 근저당권 2건, 지상권 1건, 임의경매 개시 결정은 말소 예정임.

3.2. 채권자 및 채무 총액

* 본 경매는 중소기업은행의 임의경매 신청으로 진행됨.

* 등기부상 채무 총액은 1,150,000,000원 (중소기업은행 600,000,000원 + 부산은행 550,000,000원)임. (주의: 경매 신청 금액은 510,316,518원임)

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 기재된 대부분의 권리(근저당, 지상권)는 말소될 예정임.

* 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 지상권의 소멸 여부에 대한 법원 확인 또는 추가 조사가 반드시 필요함.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 없더라도, 임대관계가 미상인 경우 권리관계나 명도에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 용도 혼재 현황

* 본건 토지는 주위로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 이는 주거 기능과 일부 상업 기능을 동시에 갖춘 지역임을 시사함.

4.2. 잠재적 상업 가치

* 2종일반주거지역으로, 근린생활시설이 입지 가능한 용도 지역임.

* 주변의 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성을 통해 일정 수준의 상업적 잠재력을 가질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 창원지방법원 밀양지원 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있는 반면, 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어, 해당 권리의 실체와 소멸 여부에 대한 법원의 최종 확인이 필수적임. 이는 인수 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크임.

6.2. 토지 이용 제한

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 건축 행위 등에 일부 규제가 있음.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 축산업 관련 행위가 제한됨.

* 배출시설설치제한지역으로 지정되어 환경오염 시설 설치가 제한되므로, 향후 개발 시 환경 관련 규제를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 혐오시설 존재 여부

* 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변 혐오시설의 직접적인 존재를 확인하기 어려움.

* 다만, '배출시설설치제한지역'에 해당한다는 점은 환경 관련 시설 설치 가능성 또는 규제 대상 지역일 수 있음을 시사하므로, 관련 환경 평가를 추가적으로 확인하는 것이 권장됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 밀양시 내이동에 위치한 대지로서, 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있음.

* 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있으며, 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력이 기대되는 토지임.

* 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분에 대한 법원의 최종 확인 및 조사가 선행되어야 하는 중대한 리스크가 존재함.

* 임대차 관계 미상 및 인수 보증금 0원인 점은 명도 부담을 줄여줄 수 있으나, 권리관계 확인이 최우선 과제임.

8. 투자 포인트

* 입지: 창원지방법원 밀양지원 인근으로 공공기관 접근성이 양호하며, 배후 주거단지와 연계된 지역으로 잠재적 수요가 있음.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 향후 건축 행위를 통한 가치 상승 기대.

* 명도 용이성: 인수되는 임차인 보증금이 없다는 점은 명도 관련 부담을 완화하는 요소임. (단, 권리관계 명확화 후)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 301,028,200원을 기준으로 하되, 인수되는 권리 금액(0원, 단 지상권 확인 필요) 및 명도 비용, 재개발/건축 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 및 인수 여부가 예상 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치므로, 이에 대한 명확한 확인이 선행되지 않으면 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 권리관계 확인 및 명도 비용, 추가 개발 비용 등을 포함한 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.