나이스옥션 법원경매 마산 2025타경233 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 222 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경233 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 222 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매2계 2025타경233 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 222 | 감정가: 46,242,000원 | 최저가: 46,242,000원 | 용도: 전

1. 마산지원 2025타경233 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경233 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 222

용도: 전

감정가: 46,242,000원

토지면적: 733.88㎡ (약 222.03평)

토지 지분율: 73388.427 (참고: 이 수치는 면적과 일치하지 않아 오기일 가능성이 있습니다. 실제 지분율은 100%로 판단됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 손OO

채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 인곡마을회관 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 진북면은 창원시 마산합포구에 속해 있으며, 다른 삼진면과 달리 바다와 접해 있지 않고, 전형적인 농촌 지역이었으나 농공단지 및 산업단지가 조성되는 곳입니다. 인곡리는 진북면 내에서도 농경지가 발달한 지역으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 손OO, 채무자 역시 손OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 권리관계는 명확해 보이나, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 입찰 전 최종 권리분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 토지이므로 일반적인 상권 분석보다는 주변의 개발 가능성 및 농업 관련 가치 중심으로 판단해야 합니다. 인근에는 농경지가 분포하고 있으며, 창원시 마산합포구 지역은 전반적으로 도시 개발과 함께 농촌 지역의 가치가 공존하는 형태를 보입니다. 농공단지 및 산업단지가 조성되고 있다는 점은 지역 경제 활성화의 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인근 '인곡마을회관'이 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 마산합포구 소재의 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통은 시내버스를 이용할 수 있으나, 배차 간격이나 노선은 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

2. 맹지: 지적도상 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 건축에 제약을 받을 수 있으며, 남서측 타인 토지를 통하여 도로 진입이 가능하다는 점은 다행이나, 토지 사용에 있어 영속적인 통행권을 확보해야 할 수 있습니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 영농여건불리농지.

* 일련번호 2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조).

영농여건불리농지는 농업진흥구역과는 달리 농지취득자격증명 발급 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 보전관리지역, 계획관리지역 등은 향후 토지 이용 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역 설정으로 인해 특정 업종의 개발은 제한될 수 있습니다.

4. 공부상 지목과 현황 차이: 일련번호 2) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전 등'으로 이용 중입니다. 이는 큰 문제는 되지 않으나, 추후 토지 이용이나 개발 시 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 없습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 진북면 소재의 농지로서, 경매 감정가는 46,242,000원입니다. 733.88㎡ (약 222.03평)의 면적을 가지고 있으며, 지적도상 맹지이고 농지취득자격증명이 필수인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 농촌 지역의 특성을 띠고 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 가축사육제한구역 등의 규제도 존재합니다. 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점이 가장 큰 걸림돌이 될 수 있으나, 이를 해소하고 농업적 가치 또는 개발 잠재력을 고려한다면 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업적 활용: 농취증 발급 후 직접 경작하거나 임대하여 농업 소득을 창출할 수 있습니다.

2. 개발 잠재력: 계획관리지역, 보전관리지역으로 지정된 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 맹지 해소 및 관련 법규 검토 필수)

3. 합리적인 감정가: 현재 제시된 감정가가 토지의 실제 가치 및 향후 개발 가능성을 고려했을 때 합리적인 수준인지 비교 분석이 필요합니다.

4. 주변 지역 개발 동향: 진북면 지역의 농공단지, 산업단지 조성 등 개발 동향을 파악하여 투자 가치를 가늠해볼 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매2계