나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20646 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 121-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동가 소재 ""마산소방서"" 북측 인근에 위치하며 부근은, 근린생활시설, 수산물 어시장, 각종점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)토지 : 2필 1단지의 세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 ""상업용건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2)토지 : 2필 1단의 토지가 남동측으로 노폭 약15미터, 남서측으로 노폭 약10미터, 북서측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 각각 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)토지 : 준공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(장어거리 중점경관관리구역),

일련번호(2)토지 : 준공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(장어거리 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

""건물감정평가 요항표"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물 감정평가 요항표"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3)건물은 : 일반철골구조 기타판넬지붕 2층 건물로서 2008년03월03일자로 사용승인 득한 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 및 목재 마감 등
- 벽 체 : 판넬, 강판 및 벽지 마감 등
- 바 닥 : 콘크리트노출, 타일붙임, 장판깔기 마감 등
- 창 호 : 새시복층유리 단창 마감.


[제시외건물]

㉠건물 : 각관조 판넬지붕 단층으로 벽체 없음.

㉡건물 : 판넬조 판넬지붕 단층으로
- 창호 : 새시창호,
- 바닥 : 콘크리트노출

㉢건물: 새시조 강판지붕 단층으로
- 벽체 : 새시유리창호
- 바닥 : 콘크리트노출 마감임.

이용상태

일련번호(3)건물은 :
1층 제1종근린생활시설(수조,사무실,화장실등)
2층 제2종근린생활시설(사무실,휴게실,주방,창고,다용도실,화장실등)

㉠건물 : 비가림시설,

㉡건물 : 휴게실,

㉢건물 : 창고등으로 이용중임.

설비내역

일련번호(3)건물 : 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(㉡,㉢)은 구조, 규모, 이용상황등으로 보아 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 임대중으로 탐문되나 상세내역을 확인하지 못하였고, 임차인의 구축물, 기계기구, 제시외건물등이 토지에 소재하여 토지의 사용, 수익에 영향을 미치고 있음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1.2. 2필 1단지의 토지로서 상업용건부지로 이용 중임.
-목록3. 1층은 제1종근린생활시설(수조, 사무실, 화장실 등), 2층은 제2종근린생활시설(사무실, 휴게실, 주방, 창고, 다용도실, 화장실 등)로 이용 중임. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㉡, ㉢) 매각 포함.
-임차인 주식회사 태성수산의 소유로 조사된 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㉠) 및 기계기구(칠러 3대 등), 구축물 등은 매각 제외함(자세한 사항은 감정평가서 참조).
-임차인 주식회사 태성수산의 원상복구 의무가 존재하며[임대차계약서(2개)상 특약사항에 ‘임대차 만기시 기존시설물은 원상복구키로 한다’고 기재되어 있음], 이에 따라 목록1.2.의 최저매각가격은 임차인 소유의 구축물, 기계기구 등으로 인하여 영향 받지 않은 감정가액을 기준으로 산정함.
-현황조사 시 임차인 주식회사 태성수산(대표자:천정훈)의 현장구술로 본건 내 폐수처리시설, 전기배관설비 등 시설비 약 3억원에 대하여 유치권을 주장하고 있는 것으로 조사되었으므로 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20646 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 121-2

용도: 근린시설

감정가: 2,535,490,070원

토지면적: 661.40㎡ (약 199.96평)

토지지분: 661.40㎡ (약 199.96평)

건물면적: 660.33㎡ (약 199.75평)

건물지분: 660.33㎡ (약 199.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 121-2번지, "마산소방서" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 수산물 어시장, 각종 점포 등이 형성되어 있는 상업지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 토지는 남동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 10미터, 북서측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 준공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 소로1류, 소로2류/중로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(장어거리) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 1월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을20)으로, 해당 권리보다 선순위 권리는 말소됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,380,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 유 : 보증금 50,000,000원, 차임 4,500,000원, 2019년 5월 29일 전입, 대항력 없음.

* 주식회사태성수산 (1층 전부 및 2층 좌측 일부): 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 2025년 7월 9일 사업자등록, 2025년 10월 27일 확정일자, 2025년 7월 10일 배당신고, 대항력 없음.

* 주식회사태성수산 (2층 일부): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 2022년 11월 8일 사업자등록, 2025년 6월 30일 확정일자, 2025년 7월 10일 배당신고, 대항력 없음.

* 특이사항: 유치권 주장(약 3억원), 위반건축물 존재.

4. 상권분석

* 해당 물건은 근린생활시설, 수산물 어시장, 다양한 점포들이 밀집한 상업지역에 위치하고 있습니다. 상업용 건부지로 이용 중이며, 주변의 수산물 시장은 지역의 주요 경제 활동 중심지 중 하나입니다.

5. 생활정보

* 물건지 인근에 마산소방서가 있으며, 수산물 어시장과 다양한 상업 시설이 인접해 있어 편리한 생활 및 영업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 임차인 주식회사 태성수산이 폐수처리시설, 전기배관설비 등 약 3억원에 대한 유치권을 주장하고 있어, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 위반건축물: 위반건축물이 등재되어 있어, 건축 관련 법규 위반에 대한 시정 및 행정 처분 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 원상복구 의무: 임차인 주식회사 태성수산 소유의 제시외 건물(기호 ㉠) 및 기계기구, 구축물 등은 매각에서 제외됩니다. 또한, 임대차 계약서상 원상복구 의무가 명시되어 있어, 명도 시 복구 범위 및 비용에 대한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 중복 사건으로 인한 추가적인 법적 절차나 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가에 위치한 근린생활시설로, 상업지역 내 준공업지역에 속해 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 25억 3천만원입니다. 주변의 활성화된 상권과 편리한 교통망은 장점이나, 약 3억원에 달하는 유치권 주장, 위반건축물 등기, 임차인의 원상복구 의무 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 인수 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 적으나, 유치권 및 위반건축물에 대한 추가적인 조사와 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상업지역 내 입지: 수산물 어시장 및 다양한 점포들과 인접하여 상업적 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,535,490,070원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 그러나 유치권 주장액(약 3억원), 위반건축물 관련 시정 비용, 명도 관련 제반 비용 및 위험성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.