나이스옥션 법원경매 창원 2025타경483 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층125호 업무시설 경매

경상남도 김해시 진영읍 본산로 15-17, 진영굿프라임시티오피스텔 1층125호 (업무시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경483(창원지방법원 경매9계). 감정가 2,928,000,000원, 최저가 1,434,720,000원. 매각기일은 2026-08-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 483 [1]
소재지	경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층125호
도로명주소	경상남도 김해시 진영읍 본산로 15-17, 진영굿프라임시티오피스텔 1층125호
용도	업무시설
매각기일	2026.08.27
관할법원	창원지방법원 경매9계 ((055) 239-2119)
이용제한	(저촉)상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 도시지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)공공공지, 택지개발지구, 가축사육제한구역, 준주거지역, 지구단위계획구역

경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층125호 업무시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	134.91㎡ (40.81평)
건물면적	305.46㎡ (92.40평)

금액

감정가	2,928,000,000원
최저가	1,434,720,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	143,472,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.15	2,928,000,000원	유찰
2차	2026.02.26	2,049,600,000원	변경
2차	2026.05.07	2,049,600,000원	변경
2차	2026.07.16	2,049,600,000원	유찰
3차	2026.08.27	1,434,720,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영굿프라임시티오피스텔' 1층 125호 外 8개호로서, 부근은 근린생활시설, 대단위아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.
건물의 구조: 기호(1~9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 1층 125호 外 8개호로서,
외 벽: 대리석 및 복합판넬 마감 등
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내부 인테리어 마감 등
바 닥: 타일 마감
창 호: 샷시 창호
이용상태: 기호(1~5): 일반음식점이나, 현황 '사무실(상호'동부경남 대표신문 김해뉴스')'로 이용중인 것으로 조사됨.
기호(6~8): 일반음식점이나, 현황 '사무실(상호'굿프라임 분양홍보관')'로 이용중인 것으로 조사됨.
기호(9): 일반음식점이나, 현황 '사무실'로 이용중인 것으로 조사됨.
설비내역: 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역(2013-01-10), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 내부 벽체 구분 없이 이용중임. 2025년 6월까지 125호 9,022,264원, 126호 7,053,194원, 127호 7,488,944원, 128호 6,384,329원, 129호 6,384,329원의 관리비가 각 미납된 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 창원지방법원 2025타경483 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층 125호 외 (총 9개 호수로 추정되나, 제공된 JSON 데이터는 125호, 126호, 127호, 128호, 129호를 포함합니다.)

용도: 업무시설 (집합건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 의료시설 복합 용도)

건물총면적: 305.46㎡ (약 92.40평)

토지총면적: 134.91㎡ (약 40.80평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 06월 15일

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,928,000,000원

건물 지분: 305.46㎡ (약 92.40평)

토지 지분: 134.90789999999998㎡ (약 40.80평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리에 위치한 '진영굿프라임시티오피스텔' 내에 소재합니다.

주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)에 속해 있습니다.

도로로는 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (진례농업협동조합, 2019-02-21, 528,000,000원)

경매로 인해 말소되는 권리:

* 갑3 소유권이전(신탁말소) (2019-02-18)

* 을1 근저당권 (2019-02-21) - 말소기준권리

* 갑4 압류 (김해세무서장, 2023-12-05)

* 갑6 압류 (김해시, 2024-07-10)

* 갑7 압류 (양산시, 2024-10-02)

* 갑9 임의경매 (진례농업협동조합, 2025-06-04, 3,442,539,338원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 특별한 권리 명시 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 김해뉴스(주)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

사업자 등록일: 2020-10-15

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 임차인 중 대항력은 없으나 보증금 및 차임이 미상인 경우 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액 (말소기준권리인 근저당 기준): 528,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본 건물은 '진영굿프라임시티오피스텔'로, 총 10층 규모(지하 1층, 지상 10층)이며, 총 438세대가 입주할 수 있습니다.

주요 용도는 업무시설이며, 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설로도 활용 가능합니다.

건축 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 대리석 및 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 되어 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

기호(1~5) 호실: 일반음식점 허가이나, 현재 '동부경남 대표신문 김해뉴스' 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (본건 125호 추정)

기호(6~8) 호실: 일반음식점 허가이나, 현재 '굿프라임 분양홍보관' 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (본건 126-128호 추정)

기호(9) 호실: 일반음식점 허가이나, 현재 '사무실'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (본건 129호 추정)

내부 벽체 구분 없이 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

건물 주변에는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 학교 등이 분포하고 있어, 배후 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다.

오피스텔 및 상가 복합 건물로서 다양한 업종의 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

부근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 주변 학교들이 위치하고 있습니다.

5.2. 기타 생활 환경

차량 출입이 용이하고 교통 사정이 보통 수준이며, 주차 시설도 확보되어 있습니다.

택지개발지구에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

본건 관련 호실들(125호, 126호, 127호, 128호, 129호)에서 상당 금액의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다.

총 미납 관리비: 9,022,264원 (125호) + 7,053,194원 (126호) + 7,488,944원 (127호) + 6,384,329원 (128호) + 6,384,329원 (129호) = 총 36,333,060원.

이 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 이용 상태

'내부 벽체 구분 없이 이용 중'이라는 점은 공간 활용의 유연성을 제공할 수도 있지만, 원상복구 비용 발생 가능성 또는 건축법상 위반 여부 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.3. 기타 주의사항

* 임차인의 대항력이 없어 명도 진행에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상되나, 이사비 등 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 시, 혐오시설 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다. 현황 조사 결과 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 실제 현장 방문 및 추가 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 진영굿프라임시티오피스텔의 일부 호실(125호~129호)로, 업무시설로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 있어 생활 및 상업 인프라가 갖추어진 지역입니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

7.2. 종합 평가

해당 물건은 입지, 접근성, 건축물의 상태 등 기본적인 장점을 갖추고 있습니다.

다만, 상당한 금액의 관리비 미납과 내부 벽체 구분 없는 이용 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 낙찰 후 인수해야 할 사항을 명확히 파악하고, 예상 관리비 및 원상복구 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 경매 물건임에도 불구하고 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설과 인접하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 진영읍 일대는 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 활용 및 가치 상승 잠재력

* 현재 업무시설로 이용 중이나, 용도 지역 및 주변 환경을 고려할 때 근린생활시설 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 내부 구조 변경을 통해 상품성을 높이거나, 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실률을 최소화할 수 있습니다.

* 성장 가능성이 있는 지역 개발 계획에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

정확한 예상 입찰가 산정은 개별 투자자의 투자 목표, 자금 계획, 시장 상황 분석, 유사 물건의 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건의 감정가는 29억 2천 8백만원이며, 권리 분석상 인수되는 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

하지만 미납 관리비, 내부 구조 등에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

9.2. 전략적 고려사항

잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

본건의 예상 임대 수익률, 향후 시세 차익 가능성 등을 면밀히 분석하여 투자 결정에 참고하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하거나, 심층적인 시장 조사를 수행할 것을 권장합니다.1.물건 기본정보