나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11615 [1] 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-56 동원베이힐즈 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 ""동원베이힐즈""까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 10층 1004호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

집합건축물대장등본상 용도는 ""업무시설(오피스텔)""입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 현황 '주상복합용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""동원베이힐즈"" 서측 및 남서측으로 대로3류와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27)(진해여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설
비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바 본건 내부의 이용상황 및 관리상
태 등에 대하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경11615 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-56 동원베이힐즈 10층1004호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설(오피스텔))

감정가: 143,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO (본건 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.)

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.07㎡ (약 11.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

준공일자: 2017년 09월 29일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 10층

총 층수: 14층 (지하 1층 포함)

호수: 1004호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 동원베이힐즈까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 속한 건물 서측 및 남서측으로는 폭 25m~30m의 대로3류와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진해여자고등학교, 도천초등학교), 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구로 지정되어 있어 관련 법률에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 대규모 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '해군기지' 제한보호구역에 속해 있어 군사 시설과의 인접성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 02일 접수된 창원세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

3.2. 인수되는 권리 (매각으로 소멸하지 않는 권리)

을구 7번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸하지 않아 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원 (무료 임대차)

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 09월 06일

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위로 대항력을 갖춘 임차인이며, 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 갑5: 샤인개발주식회사 (신탁등기 말소)

* 갑8: 창원세무서장 (압류) - 말소기준권리

* 갑9: 중소기업은행 (가압류)

* 갑10: 중소기업은행 (가압류)

* 갑11: 함안군 (압류)

* 갑12: 창원시 (압류)

* 갑13: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 갑14: 동원베이힐즈입주자대표회의 (가압류)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 외 다른 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여좌동은 진해구의 중심 상업 및 주거 지역에 해당합니다. 북원로터리를 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔의 용도를 고려할 때, 주변 직장인이나 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 식료품 구매, 외식, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

* 교통 편의시설: 대로변에 위치하여 시내외 대중교통 이용이 용이하며, 자가용 이용 시에도 편리한 접근성을 제공합니다.

* 교육 시설: 도천초등학교, 진해여자고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비와 더불어 건물 내 옥내소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 임차보증금: 가장 큰 리스크는 140,000,000원의 임차보증금 인수입니다. 이는 낙찰자의 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상의 도면 및 표준 설비를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 따라 추가적인 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 군사시설 보호구역, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한 사항은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 하지만, 감정가 143,000,000원보다 높은 140,000,000원의 선순위 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 또한, 내부 상태 미확인이라는 불확실성도 존재합니다. 따라서, 투자 수익을 고려할 경우 인수 임차보증금과 잠재적 수리 비용까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 진해구 중심 상업 및 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 건물 상태: 비교적 최근인 2017년에 준공된 건물로, 외관상 큰 노후 문제는 없어 보입니다.

* 교통: 대로변에 접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이지만, 낙찰자가 인수해야 하는 임차보증금이 140,000,000원임을 감안해야 합니다. 이는 낙찰자의 총 실질 취득 비용을 크게 높이는 요소입니다.

최근 거래 사례 (2025년 9월, 130,000,000원)를 참고하되, 이는 해당 JSON 데이터의 소재지가 '대구 동구'로 기재되어 있어 정확도가 떨어질 수 있습니다.

따라서, 임차보증금 140,000,000원과 잠재적 수리 비용, 그리고 시세 변동 가능성을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

만약 100,000,000원에 낙찰받는다면, 총 실질 취득 비용은 100,000,000원 (입찰가) + 140,000,000원 (인수 보증금) = 240,000,000원이 됩니다. 이 금액이 향후 매각 시 기대 수익보다 높지 않도록 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.