나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11577 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 276-4 리치주차빌딩 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재‘창원북면고등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일반철골구조(철근콘크리트구조) 콘크리트슬래브지붕 3층 건 내, 제1층 제108호로서
외 벽 : 복합판넬 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)' 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약20m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약8m내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2004-12-02), 지구단위계획구역(감계지구), 노외주차장,
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창원북면고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1),기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11577 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11577 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 276-4 리치주차빌딩 1층 108호 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 동전로 15)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(소매점)')

감정가: 418,000,000원

토지면적: 37.87㎡ (약 11.46평)

토지 지분: 37.8712㎡ (약 11.46평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.8㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북창원농업협동조합

특이사항: 공동담보

건축물 구조: 일반철골구조(철근콘크리트구조) 콘크리트슬래브지붕 3층 건물 내 1층 108호

총 건물 연면적: 2993.52㎡ (약 905.54평)

토지 전체 면적: 1406㎡ (약 425.32평)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 '창원북면고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 물건이 속한 건물 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (감계지구)

* 노외주차장

* 소로2류 (폭 8m~10m)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역 (그 외 지역 200m 제한 조례 참조)

* 상대보호구역 (창원북면고등학교)

* 배출시설설치제한지역 (폐수)

* 공장설립승인지역 (1호)

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2015-07-09 (주식회사 명호개발)

* 소유권 이전: 2015-07-30 (이은영, 매매 금541,000,000원)

* 근저당 (말소기준권리): 2015-07-30 (북창원농업협동조합, 금438,000,000원)

* 임의경매: 2025-06-09 (북창원농업협동조합, 370,180,863원, 말소)

등기부채권 총액: 438,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-25

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

1.4. 상권분석

대상 물건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로, 주위는 근린생활시설 및 주택 밀집 지역에 위치합니다. 학교 인근에 위치하여 유동인구 확보 가능성이 있으며, 인근에 대형 복합상업시설(우리타워 더 테라스 등)이 건립되거나 계획 중입니다. 또한, 북면 신도시 개발과 함께 인구가 지속적으로 증가하며 지역 상권의 성장 가능성이 있습니다. 다양한 업종(개인 서비스, 소매점 등)의 입점이 가능합니다.

1.5. 생활정보

대상 물건 인근에는 '창원북면고등학교'가 있으며, 주민 편의를 위한 감계복지센터(수영장, 다목적홀 등 포함)가 운영되고 있습니다. 감계4호 근린공원 등 주민 휴식 공간도 조성되어 있습니다. 다만, 과거 보도에 따르면 북면 신도시 초기에는 학교, 보육시설, 상가 등 기반시설이 부족하다는 지적도 있었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 파악된 임차인(김 )은 대항력이 없으며 배당 신고하였으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 순위 및 결과에 따라 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

* 기반시설 부족 가능성: 과거 신도시 초기에는 기반시설 부족 문제가 제기된 바 있으나, 현재는 감계복지센터 등 시설 확충이 이루어진 것으로 보입니다. 다만, 지역 내 편의시설 현황 및 향후 개발 계획을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 환경 규제: 토지이용계획에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 사업 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역(창원시 웅남동 등)에서 폐기물 처리 시설, 분뇨처리장 등이 혐오시설로 논의된 사례가 있으나, 본 물건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설이 집중적으로 언급된 바는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 북면 감계리에 위치한 리치주차빌딩 내 1층 근린상가(소매점)로, 일반철골구조의 3층 건물에 속합니다. 입지는 학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 임의경매로 진행되었으며, 대항력 없는 임차인이 있으나 인수 부담은 없습니다. 상권은 지역 내 인구 증가와 함께 성장 가능성을 보이며, 주변에 복지센터, 공원 등 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 감정가 4.18억원 대비 비교적 낮은 금액으로 투자가능성이 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 북면 신도시 개발 및 인구 증가 추세에 따른 상권 활성화 기대.

* 활용도 높은 용도: 제1종근린생활시설(소매점)로서 다양한 업종의 임대 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 공실률, 예상 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 최소 입찰가는 감정가의 80% 수준에서 시작될 수 있으나, 상세한 시장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.