나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11602 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 468 동읍다숲아파트 102동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '동읍다숲아파트' 102동 6층 604호로서 부근은 근린상업지역 내 도로변으로 한산한 점포, 후면은 주택 및 소규모 아파트단지, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1): 아파트 단지내 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 18층 건물내 6층 604호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
창호: 샷시창.

이용상태

기호(1): 집합건물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

기호(1): 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 아파트단지는 부정형의 토지이며 아파트 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호(1): 아파트단지는 남동측으로 소로와 잡함.

토지이용계획 및 제한상태

용잠리 468 :근린상업지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-03)(동읍)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 95,000,000원, 전입일자 2022.06.27, 확정일자 2022.06.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11602 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 468 동읍다숲아파트 102동 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

건물면적: 50.85㎡ (약 15.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '동읍다숲아파트' 102동 6층 604호에 위치하고 있습니다.

부근은 근린상업지역 내 도로변과 주택, 소규모 아파트단지, 다세대 주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 6층에 해당하며, 외벽은 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지는 아파트 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 남동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 자연녹지지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 물건 현황

- 임차인: 박희원 (박 )

- 보증금: 95,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 6월 27일

- 확정일자: 2022년 6월 27일

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2024년 7월 23일

* 권리분석 요약

- 본 물건의 가장 큰 권리상 특징은 대항력 있는 임차인(박희원)이 존재한다는 점입니다.

- 해당 임차인은 95,000,000원의 임대차보증금을 가지고 있으며, 전입 및 확정일자 모두 2022년 6월 27일로 대항력을 갖추고 있습니다.

- 등기부등본상 '을8' 순위로 주택임차권이 95,000,000원으로 등기되어 있으며, '인수'로 표시되어 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

- 이는 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

- 현재 등기부채권 총액은 약 252,000,000원에 달하며, 감정가 106,000,000원 대비 채권 총액이 높아 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

- 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 이를 인수하게 됩니다.

- 기타 압류 및 가압류 권리들은 말소기준권리(2022년 7월 18일 김해세무서장 압류)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 지역은 근린상업지역과 주거지역이 혼합된 곳으로, 일상적인 상업 기능과 주거 기능이 공존합니다.

부동산강제경매 사건으로 진행되었으며, 채권자는 박OO입니다.

집합건물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 건물 자체는 아파트 단지로 조성되어 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린 상가 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보와 일반적인 입지 분석에 따르면, 인근에 유해하거나 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정된 점은 참고할 수 있습니다. (정확한 주변 환경 및 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 해당 보증금 전액이 배당에서 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 경매 총 채권액 대비 감정가: 총 채권액(약 252,000,000원)이 감정가(106,000,000원)를 현저히 초과하고 있어, 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

* 내부 조사 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 및 유사 물건 참고로 평가가 이루어졌습니다. 실제 물건의 내부 상태나 관리 상태가 평가와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 오피스텔로, 감정가는 106,000,000원입니다. 최근 실거래가는 2026년 2월 9층 매물이 95,000,000원에 거래되었고, 2025년 5월 14층 매물이 100,000,000원에 거래되는 등 감정가 수준 또는 그 이하에서 거래가 형성되고 있습니다.

가장 큰 문제는 95,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 현재 물건의 채권 총액을 고려할 때, 경매를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성은 희박합니다.

따라서 본 물건의 총 취득 비용(입찰가 + 인수되는 임차 보증금)은 해당 물건의 시세보다 높아질 위험이 크므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 현 시세 대비 낮은 입찰가 공략 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인해 경매에 참여하는 경쟁자가 적을 수 있으며, 이로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. (단, 총 취득 비용 고려 필수)

* 향후 시세 상승 기대: 해당 지역의 발전 가능성 및 오피스텔 수요 변화에 따라 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 시세는 최근 거래 사례(9층 95,000,000원, 14층 100,000,000원)를 고려할 때, 6층이라는 점을 감안하면 대략 90,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인의 보증금 95,000,000원이 매수인이 인수해야 할 부담으로 작용합니다. 따라서 물건의 시장 가치(약 90,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(95,000,000원)이 더 높은 상황이므로, 보수적으로 접근할 때 이론적으로는 입찰가 형성이 어렵습니다.

만약 투자자가 본 물건의 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 시장 가치 수준에서 맞추고자 한다면, 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

- 예상 시장가치: 90,000,000원

- 인수 예정 보증금: 95,000,000원

- 상기 조건 하에서, 매수인의 총 지출이 시장 가치를 넘지 않도록 하기 위한 최대 입찰가: 90,000,000원 - 95,000,000원 = -5,000,000원 (이론적으로 불가능)

현실적으로 낙찰을 고려한다면, 임차인이 배당을 통해 일부 보증금을 회수할 가능성을 염두에 두고, 낙찰 후 총 지출 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 위험 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 50,000,000원 을 제안합니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 금액이지만, 인수해야 할 보증금이라는 절대적인 부담을 고려한 것입니다. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 답사 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.