나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11546 [1] 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1002동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 무계동 소재 석봉마을(10단지 대동아파트) 1002동 21층 2104호 단위세대로서 부근은 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 양호함.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상23층 건물내 21층 2104호로서(계단식, 남서향, 사용승인일:2000.07.31)
외벽:몰탈위 페인트마감
내벽:벽지 및 일부 타일마감
창호:샤시이중창호 구조 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형.평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로, 북서측으로 보행자전용도로와 각각 접하며, 진입도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2008-10-30),제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구)
보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장실사 당시 거주인의 부재 등으로 인하여 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경11546 (1) 사건에 대한 부동산 경매 물건입니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11546 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1002동 21층 2104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 35.51㎡ (약 10.74평)

* 토지지분: 35.5085㎡ (약 10.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 59.90㎡ (약 18.12평)

* 건물지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2000년

* 총세대수: 998세대 (단지 전체 기준)

* 주차대수: 총 1034대 (단지 전체 기준)

* 건물 최고층/최저층: 23층 (1002동 기준)

* 사용승인일: 2000년 07월 31일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 무계동 소재 석봉마을(10단지 대동아파트) 1002동 21층 2104호 단위세대로서, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.

* 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 도로 및 대중교통 상황 또한 대체로 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지는 북동측 중로, 북서측 보행자전용도로와 접하고 있어 진입 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 보행자전용도로 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑7, 주택도시보증공사의 가압류(2024-09-13, 부산지방법원 2024카단105672)로 추정됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을16, 주택임차권 (권리자: 박 )이 존재하며, 권리금액은 145,000,000원입니다. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 조건입니다 (인수).

- 임차인 정보:

* 임차인: 박

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약

- 갑5 (2011-02-07): 소유권이전 (김순임) - 말소

- 갑6 (2022-03-31): 소유권이전 (조영준, 매매금 138,000,000원) - 말소

- 을16 (2024-04-03): 주택임차권 (박서연, 145,000,000원) - 인수

- 갑7 (2024-09-13): 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

- 갑8 (2025-06-02): 강제경매 (주택도시보증공사, 153,542,986원) - 말소

* 등기부채권 총액: 155,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 편의시설

본 건은 석봉마을 내에 위치하며, 주변에 근린상가와 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 김해시 삼문동 주민센터, 김해세무서 등 행정기관이 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 교육시설

단지 인근에 김해삼문고등학교, 김해경원고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 의료시설

김해중앙병원, 김해복음병원 등 종합병원 및 다양한 의원들이 김해 시내에 분포하고 있으며, 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 내 및 인근 상업지역에 마트, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설

초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 주변 의료시설

차량 이동 시 김해 시내의 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

* 주변 관공서

삼문동 주민센터, 김해세무서 등이 가까운 거리에 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(130,000,000원) 및 최근 시세(106,000,000원~120,000,000원)보다 높은 금액이므로, 실제 총 인수 금액이 과도하게 커질 위험이 있습니다.

* 건축 연도(2000년)가 20년 이상 경과함에 따라 향후 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으므로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 무계동에 위치한 아파트로, 단지 내 및 주변의 양호한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대단지 아파트로서 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건은 본 건의 가장 큰 부담으로 작용할 것입니다. 따라서 투자자는 이 인수되는 보증금액을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 김해시 무계동이라는 우수한 입지 조건은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 생활 인프라: 단지 주변의 잘 갖춰진 편의시설 및 교육 시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 대단지 아파트: 대단지라는 이점은 관리 및 편의시설 이용에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 동일한 단지(석봉마을대동아파트) 내 유사 면적(59.88㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 106,000,000원에서 120,000,000원, 2026년 7월 107,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 130,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 이는 본 건의 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 매수인이 실제 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 기반하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 시세의 하단부 및 감정가를 고려하여, 본 건의 감정가 대비 약 80% 수준인 104,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 104,000,000원

총 예상 인수 금액: 104,000,000원 (입찰가) + 145,000,000원 (인수 보증금) = 249,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.