나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11546 [1] 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1002동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 무계동 소재 석봉마을(10단지 대동아파트) 1002동 21층 2104호 단위세대로서 부근은 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 양호함.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상23층 건물내 21층 2104호로서(계단식, 남서향, 사용승인일:2000.07.31)
외벽:몰탈위 페인트마감
내벽:벽지 및 일부 타일마감
창호:샤시이중창호 구조 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형.평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로, 북서측으로 보행자전용도로와 각각 접하며, 진입도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2008-10-30),제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구)
보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장실사 당시 거주인의 부재 등으로 인하여 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 08. 07.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경11546 (1) 사건에 대한 부동산 경매 물건입니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11546 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1002동 21층 2104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 35.51㎡ (약 10.74평)

* 토지지분: 35.5085㎡ (약 10.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 59.90㎡ (약 18.12평)

* 건물지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2000년

* 총세대수: 998세대 (단지 전체 기준)

* 주차대수: 총 1034대 (단지 전체 기준)

* 건물 최고층/최저층: 23층 (1002동 기준)

* 사용승인일: 2000년 07월 31일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 무계동 소재 석봉마을(10단지 대동아파트) 1002동 21층 2104호 단위세대로서, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.

* 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 도로 및 대중교통 상황 또한 대체로 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지는 북동측 중로, 북서측 보행자전용도로와 접하고 있어 진입 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 보행자전용도로 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑7, 주택도시보증공사의 가압류(2024-09-13, 부산지방법원 2024카단105672)로 추정됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을16, 주택임차권 (권리자: 박 )이 존재하며, 권리금액은 145,000,000원입니다. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 조건입니다 (인수).

- 임차인 정보:

* 임차인: 박

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약

- 갑5 (2011-02-07): 소유권이전 (김순임) - 말소

- 갑6 (2022-03-31): 소유권이전 (조영준, 매매금 138,000,000원) - 말소

- 을16 (2024-04-03): 주택임차권 (박서연, 145,000,000원) - 인수

- 갑7 (2024-09-13): 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

- 갑8 (2025-06-02): 강제경매 (주택도시보증공사, 153,542,986원) - 말소

* 등기부채권 총액: 155,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 편의시설

본 건은 석봉마을 내에 위치하며, 주변에 근린상가와 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 김해시 삼문동 주민센터, 김해세무서 등 행정기관이 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 교육시설

단지 인근에 김해삼문고등학교, 김해경원고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 의료시설

김해중앙병원, 김해복음병원 등 종합병원 및 다양한 의원들이 김해 시내에 분포하고 있으며, 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 내 및 인근 상업지역에 마트, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설

초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 주변 의료시설

차량 이동 시 김해 시내의 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

* 주변 관공서

삼문동 주민센터, 김해세무서 등이 가까운 거리에 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(130,000,000원) 및 최근 시세(106,000,000원~120,000,000원)보다 높은 금액이므로, 실제 총 인수 금액이 과도하게 커질 위험이 있습니다.

* 건축 연도(2000년)가 20년 이상 경과함에 따라 향후 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으므로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 무계동에 위치한 아파트로, 단지 내 및 주변의 양호한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대단지 아파트로서 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건은 본 건의 가장 큰 부담으로 작용할 것입니다. 따라서 투자자는 이 인수되는 보증금액을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 김해시 무계동이라는 우수한 입지 조건은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 생활 인프라: 단지 주변의 잘 갖춰진 편의시설 및 교육 시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 대단지 아파트: 대단지라는 이점은 관리 및 편의시설 이용에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 동일한 단지(석봉마을대동아파트) 내 유사 면적(59.88㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 106,000,000원에서 120,000,000원, 2026년 7월 107,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 130,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 이는 본 건의 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 매수인이 실제 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 기반하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 시세의 하단부 및 감정가를 고려하여, 본 건의 감정가 대비 약 80% 수준인 104,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 104,000,000원

총 예상 인수 금액: 104,000,000원 (입찰가) + 145,000,000원 (인수 보증금) = 249,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.