나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1182 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 243 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 '마근마을' 내에 위치하는 토지로서 주변은 농촌주택,농경지 ,임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

4필지 공히 완경사 부정형의 토지로서 기호1,5토지는 잡종지로, 기호2,3은 주택부지로 이용 중이며 기호 5토지는 일부가 도로로 이용 중입니다

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 폭 약 2~ 3.5미터 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3,5토지 :자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호3토지상에 별첨 지적개황도와 같이 제시외건물(태양광설비포함)이 소재하는 바 감정목적을 고려 제시외 건물로 감정평가하였으며 경매대상에서 제외되어 소유권행사 등에 제한받는 가액을 토지건물감정명세표하단에 부기하였습니다

공부와의 차이

토지기호5는 공부상 ""유지""이나 현황 잡종지상태입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다.
2.기타: 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4: 제시건물은 3동의 건물이나 제시건물의 구조 면적 등을 참작하면

제시된 목조기와지붕 주택 39.9㎡ 건물은 일부벽체를 조적조로 보강한 기와지붕건물로서 면적은 실측면적으로 사정하여 평가하였으나

제시된 기타2동의 건물 중 1동의 건물은 구조, 면적 등이 상이하여 확인불능으로 평가외하였으며 1동의건물도 철거된 것으로 추정 확인불능으로 하였습니다

이용상태

주택

설비내역

전기설비,급배수설비 ,난방설비 등

부합물 및 종물

제시외건물 중 ㄱ 건물이 부합물로 보이며 평가목적을 고려 평가하였습니다

공부와의 차이

1.공부면적이 39.9㎡이나 실측면적 54㎡로 실측면적으로 평가하였습니다

2.공부상 건물소재지가 화산리 245번지이나 실제 화산리 245번지, 화산리244번지 양지상에 소재합니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다
기타: 없습니다

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(조적조 스라브지붕 단층 창고 7㎡, 조적조 스라브지붕 단층 주택 42.8㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 6.6㎡, 태양광판넬 1식) 매각에 포함.
2. 본건 토지 중 화산리 243은 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음.
3. 본건 건물(화산리 245)은 공부면적 39.9㎡이나 실측면적 54㎡으로 매각가격 평가하였으며(공부상 30.2㎡와 31㎡는 확인불가로 평가 제외함), 공부상 건물소재지가 화산리 245이나 실제 화산리 245와 화산리 244 양지상에 소재함.
4. 본건 토지 중 화산리 243은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘잡종지’이며, 화산리 246은 공부상 ‘유지’이나 현황은 ‘잡종지’상태로 일부 도로에 편입되어 있음. 각 토지의 정확한 경계확인은 별도의 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1182 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 243

용도: 단독주택

감정가: 347,610,000원

토지면적: 833.00㎡ (약 252.0 평)

토지지분: 833㎡ (약 252.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.10㎡ (약 30.6 평)

건물지분: 101.1㎡ (약 30.6 평)

건물 제시외면적: 56.40㎡ (약 17.1 평)

총 건물 면적 (주건물+제시외): 157.50㎡ (약 47.7 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 '마근마을' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지 북측으로는 폭 약 2~3.5미터의 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2009년 3월 26일 접수된 양산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리는 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권액은 428,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한성복

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1998-03-17

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 매수 후에도 해당 임차인의 권리관계를 명확히 확인하고 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서생면 화산리 마근마을은 농업 및 임업이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 주변에 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 상권 형성보다는 전원생활에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 지역 경제는 농경 활동 및 지역 특산물 생산과 관련이 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 마근저수지가 있어 가벼운 산책이나 나들이를 즐길 수 있습니다. 주변은 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 제공합니다. 다만, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로, 각 개별 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 매각 포함: 조적조 스라브지붕 단층 창고(7㎡), 조적조 스라브지붕 단층 주택(42.8㎡), 판넬조 판넬지붕 단층 창고(6.6㎡), 태양광판넬 1식이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황 및 법적 지위, 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 화산리 243번지는 농지이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상 회복 명령의 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 현황 차이:

* 건물(화산리 245): 공부상 면적은 39.9㎡이나 실측 면적은 54㎡로 평가되었으며, 공부상 소재지는 화산리 245이나 실제로는 화산리 245와 244 양 지상에 걸쳐 소재합니다.

* 토지(화산리 243): 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '잡종지'입니다.

* 토지(화산리 246): 공부상 지목은 '유지'이나 현황은 '잡종지' 상태이며, 일부 도로에 편입되어 있습니다.

* 각 토지의 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 한성복 임차인은 1998년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 권리 관계, 실제 점유 현황, 보증금 관련 특약 등을 추가적으로 확인해야 함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 함께 다수의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 마근저수지와 같은 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 토지 및 건물 현황과 공부상의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 잠재적 리스크 요소를 가지고 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원생활을 위한 쾌적한 자연환경: 주변의 마근저수지 및 농경지, 임야 등은 조용하고 쾌적한 전원생활을 추구하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 833㎡(약 252평)의 넓은 토지는 향후 증축, 신축, 또는 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 다수의 제시외 건물: 주택과 창고 형태의 제시외 건물들은 추가적인 공간 활용 가능성을 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 347,610,000원입니다. 총 채무액은 428,000,000원으로, 감정가보다 높은 수준입니다.

본건은 농지 취득 자격 증명 필요, 토지 및 건물 현황과 공부상의 차이, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 존재 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 농지 관련 규정 및 임차인 관련 사항은 매수 후 상당한 부담이 될 수 있습니다.

주변의 유사 물건에 대한 구체적인 실거래가 및 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 관련 법규 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후에 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다. 예를 들어, 243,327,000원 ~ 278,088,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.