나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10544 [1] 경상북도 경주시 용강동 1813 두산위브트레지움 108동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 '근화여자 중·고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스승강장 및 간선도로(산업로, 유림로)가 통과하는 등 일반교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제108동 지상 20층 중 제14층 제1403호 단위세대로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 대리석 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감,
바닥 : 바닥마감재, 타일 등 마감,
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

공동주택(이파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥 내 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 이파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 5-6차선, 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용강동 1813 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 공공시설용지, 주거용지, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2019-06-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-06-27)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(근화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(근화여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 재매각(매수보증금은 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10544 (1)

소재지: 경상북도 경주시 용강동 1813 두산위브트레지움 108동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 428,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 말소기준권리)

1.2. 면적 및 건물 정보

아파트명: 경주두산위브트레지움

사용승인일: 2020년 11월 5일

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

본건 층수: 14층 (총 20층 중)

전용면적: 84.72㎡ (약 25.6평)

공급면적: 제공된 정보로는 정확한 공급면적(분양면적) 확인이 어렵습니다. 전용면적은 84.72㎡ 입니다.

토지면적: 47.10㎡ (약 14.2평)

토지지분: 47.0954㎡ (약 14.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 용강동에 위치하며, '근화여자 중·고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택(아파트), 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스 승강장이 있으며 간선도로인 산업로와 유림로가 통과하여 일반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 6월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기 (말소 예정)

인수되는 권리:

* 을구 3번 (접수일자: 2024년 3월 4일): 주택임차권 설정. 권리자 이현준, 권리금액 420,000,000원. 등기부상 '인수'로 표시되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

등기부상 기타 권리:

* 갑구 2번 (접수일자: 2021년 3월 15일): 소유권 이전 (신탁등기 말소)

* 갑구 4번 (접수일자: 2023년 11월 28일): 소유권 이전 (매매 419,000,000원)

* 갑구 9번 (접수일자: 2025년 4월 21일): 압류 (경주시)

* 갑구 10번 (접수일자: 2025년 6월 5일): 강제경매 (주택도시보증공사, 420,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이현준

보증금: 420,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 2일

확정일자: 2022년 3월 2일

배당신고일자: 2024년 3월 4일

대항력: 있음

비고: 인수되는 선순위 임차인.

* 임차인: 박종대

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 7일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이며 최근 전입한 임차인으로, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 420,000,000원 (이현준)

3.3. 권리 분석 종합

본건은 선순위 대항력 있는 임차인 이현준의 보증금 420,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 임대차보증금반환채권을 양수한 자로, 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 특히 보증금 0원인 임차인 박종대의 존재는 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리합니다.

4.2. 지역 개발 계획

제공된 정보 내에서 구체적인 지역 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 근화여자중학교와 근화여자고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호합니다. 또한, 관련 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활정보

주변 환경이 공동주택, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 선순위 임차인 보증금 인수: 420,000,000원의 보증금을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

* 보증금 0원 임차인 박종대: 대항력은 있으나 보증금이 0원으로, 전입일자(2025년 4월 7일)가 말소기준권리보다 늦지만, 그의 정확한 법적 지위와 잠재적인 추가 부담 가능성에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 신청채권자의 특수 지위: 신청채권자가 임차인의 보증금반환채권 양수인이라는 점은 일반적인 경매와 다른 복잡성을 내포합니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 이는 이전 입찰에서 매수인이 없었거나 잔금을 납부하지 못했음을 의미합니다. 물건 자체의 하자, 권리관계의 복잡성, 또는 시장 상황 등 다양한 원인이 있을 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획

다수의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역), 지구단위계획구역, 도로 저촉 및 접함, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 혼재되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경주두산위브트레지움 아파트는 비교적 신축이며 입지 및 단지 환경은 양호하나, 인수해야 할 선순위 임차인 보증금 4.2억원이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 또한, 보증금 0원인 임차인의 존재와 신청채권자의 이례적인 지위, 재매각 이력 등으로 인해 권리 분석에 더욱 세심한 주의가 필요합니다. 복잡하고 잠재적 리스크가 높은 물건이므로, 철저한 권리관계 확인과 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 설비 및 내부 상태 유지 가능성.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 공원 등이 인접하여 쾌적한 생활 환경 조성.

* (조건부) 시세 대비 저렴한 매수 기회: 인수되는 보증금을 고려했을 때, 시장 가치 대비 투자 가능성이 있으나, 추가 부담 리스크를 감안해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 84.72㎡ (약 25.6평)의 최근 시세는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 6월): 15층 41,800만원, 19층 45,500만원 (84.72㎡ 기준)

* 최근 전세 사례 (2026년 5월-6월): 14층 31,500만원, 19층 35,000만원

이를 종합해 볼 때, 본 건(14층)의 현 시세는 약 41,800만원 ~ 45,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 428,000,000원입니다.

중요한 점은 인수해야 할 임차인 이현준의 보증금이 420,000,000원이라는 사실입니다.

낙찰자가 부담하게 될 총 실질 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'입니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 '입찰가 + 420,000,000원'이 시장 시세(약 41,800만원 ~ 45,500만원)를 넘어서지 않아야 합니다.

이는 곧, '입찰가'는 '시장 시세 - 420,000,000원'을 넘어서지 않아야 함을 의미합니다.

최고 시세인 45,500만원을 기준으로 하더라도, 최대 입찰가는 약 3,500만원 (45,500만원 - 42,000만원) 수준입니다.

그러나 보증금 0원 임차인의 존재, 신청채권자의 특수성, 재매각 이력 등 복잡한 위험 요소를 고려할 때, 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

매우 보수적인 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 30,000,000원

현실적인 제안 (안전 마진 확보 및 리스크 감안):

본 건의 복잡성과 위험성을 고려하여, 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내 입찰을 고려할 수 있습니다.

이 금액은 최저매각가격(428,000,000원)에 현저히 못 미치는 금액으로, 유찰 가능성도 높습니다.

이는 안전한 투자를 위한 보수적인 제안이며, 투자자는 잠재적 추가 부담금 발생 가능성을 반드시 인지해야 합니다.

매수 보증금은 최저매각가격의 20%인 85,600,000원 입니다.

주변 지도 서비스 검색 결과, 제공된 정보 내에서는 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 실시간 검색은 수행하지 못했습니다.

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