나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10544 [1] 경상북도 경주시 용강동 1813 두산위브트레지움 108동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10544 [1] 경상북도 경주시 용강동 1813 두산위브트레지움 108동 14층1403호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10544
• 주소: 경상북도 경주시 유림로 107 두산위브트레지움, 108동 14층1403호
• 용도: 아파트

경주지원 경매3계 2025타경10544 | 소재지: 경상북도 경주시 유림로 107 두산위브트레지움, 108동 14층1403호 | 감정가: 428,000,000원 | 최저가: 209,720,000원 | 용도: 아파트

1. 경주지원 2025타경10544 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10544 (1)

소재지: 경상북도 경주시 용강동 1813 두산위브트레지움 108동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 428,000,000원

토지면적: 47.10㎡ (약 14.25평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평, 공급면적 기준). 전용면적은 약 70~75㎡ 내외로 추정됩니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 2건 존재

주의사항: 신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 경상북도 경주시 용강동에 위치한 두산위브트레지움 아파트 단지 내에 소재하고 있으며, '근화여자 중·고등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 단지 남측으로는 왕복 5-6차선, 서측으로는 왕복 4차선, 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 주요 간선도로(산업로, 유림로)가 통과하여 대중교통 이용 및 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건에는 등기부등본상 선순위 임차권이 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리이므로, 임차인의 실제 점유 여부, 임대차 계약 내용, 보증금 액수 등을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 주의사항에 '신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인임'이라고 명시되어 있어, 단순히 임대차 계약 존재 여부를 넘어 채권양수인의 권리 관계 및 배당 절차 등을 면밀히 파악해야 합니다. 명확한 권리관계를 확인하기 전에는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 속한 경주 두산위브트레지움 단지는 아파트 단지 자체의 고정 수요를 기반으로 하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설과의 연계가 가능합니다. 또한, 홈플러스, 황성시장, 롯데 하이마트 등 대형 마트 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 용강네거리와 인접하여 다양한 상업시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 이는 단지 주민들의 생활 만족도를 높이는 요소로 작용합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 2020년 11월 입주가 시작된 두산위브트레지움 아파트 단지로, 총 1204세대로 구성된 대단지입니다. 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 14층에 위치하며, 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 시스템이 갖추어져 있습니다. 주변에 용황초, 용강초, 유림초, 계림중, 근화여중·고 등 다수의 학교와 학원가가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다. 동국대병원, 경주 예술의 전당, 시민운동장, 황성공원 등 다양한 문화 및 여가 시설 이용도 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리 분석에서 언급된 '선순위 임차권'입니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 매수인이 임대차보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 임대차 관계를 명확히 파악하지 않고 입찰에 참여할 경우 큰 위험을 부담할 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 전반적인 변동성도 투자 리스크로 고려해야 합니다. 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않아, 해당 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

경주시 용강동의 두산위브트레지움 아파트는 우수한 입지 조건, 잘 갖춰진 생활 인프라, 편리한 교통망을 갖춘 주거 단지입니다. 특히 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, '선순위 임차권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 입찰을 결정하기 어렵습니다. 임차인의 권리 관계 및 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 본건의 성패를 가르는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 입지 자체는 양호하나, '선순위 임차권'이라는 명확한 권리 리스크를 안고 있습니다. 따라서 투자 포인트는 철저한 권리 분석 능력과 위험 감수 능력에 따라 달라집니다.

- 권리 문제 해결 시: 만약 선순위 임차권 관련 문제가 매수인의 부담 없이 명확하게 해결될 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 주의 깊은 접근 필요: 임차인의 존재 및 권리 관계를 파악하는 데 어려움이 있다면, 해당 물건은 투자 대상에서 제외하거나 매우 신중하게 접근해야 합니다.

- 임차인과의 협의 가능성: 경우에 따라 임차인과의 직접적인 협의를 통해 명도를 원만하게 진행할 수 있다면, 추가적인 수익 창출 기회가 될 수도 있습니다.

투자를 결정하시기 전에 반드시 전문가와 상의하시어 권리 관계를 정확히 파악하시기를 권고드립니다.

법원 정보

경주지원 경매3계