나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8251 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 227-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 ""창곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근
일대는 단독·다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 생활편의시설
과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재
하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 ""다가구주택부지""입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8M도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건으로서,
외벽: 화강석마감, 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지도배, 타일마감 등,
바닥: 장판지마감, 타일마감 등,
창호: 새시창입니다.

이용상태

가) 1층: 계단실
2-4층: 다가구주택(각 층별 6가구)입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비
등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호 가) 2층 일부가 ""사무소""로 등재되어 있으나 현황 ""다가구주택""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 2. 공부상 2층 일부가 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '다가구주택'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8251 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 227-9

신규주소: 경상북도 칠곡군 동중리10길 26-10 (석적읍 중리)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 '단독주택, 제1종근린생활시설'로 일부 등재)

감정가: 918,046,080원

토지면적: 422.80㎡ (약 127.87평)

건물면적: 652.89㎡ (약 197.54평)

건물제시외면적: 103.60㎡ (약 31.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (건물 제시외 면적 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 선OOOOOO

건축정보: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 (1층 계단실, 2-4층 다가구주택 17가구)

준공일자: 2007년 8월 23일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "창곡초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

토지형상: 접면도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 다가구주택 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m). 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

말소기준권리는 2021년 10월 21일자 선산새마을금고 근저당권 (등기부상 을12, 건물 을16)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리 또는 임차 보증금은 없습니다. (인수보증금 합계 0원)

주의사항: 건물 등기부상 2층 일부에 '주택임차권'이 말소 처리된 기록이 있으나, 이는 낙찰 후 소멸되므로 인수되지 않습니다.

중요: 공부상 2층 일부가 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '다가구주택'으로 이용 중입니다. (건축물대장상 '단독주택.제1종근린생활시설'로 일부 등재)

1.3. 상권분석

지역 내 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있는 환경입니다.

창곡초등학교 인근의 입지로 배후 수요 확보에 유리하며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

향후 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따른 상권 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 창곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

건물내역:

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물

이용상태: 1층 계단실, 2-4층 다가구주택 (각 층별 6가구, 총 17가구)

설비: 위생 및 급배수, 옥내소화전, 도시가스 난방 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

이용현황과 공부상 내용의 불일치: 건물 2층 일부의 공부상 용도('사무소', 건축물대장상 '제1종근린생활시설')와 현황 이용('다가구주택') 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 행정 기관과의 마찰이나 재산권 행사 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

가축사육제한구역 지정: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 용도의 개발이나 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 현황:

전체 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

- 고종국: 보증금 500만원, 차임 27만원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-02-22, 배당신고 2025-08-07

- 김도엽: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-26

- 한국토지주택공사 (101호김보라): 보증금 4500만원, 차임 5만원, 전입 2022-01-24, 확정 2022-01-24, 배당신고 2024-03-18

- 김은경: 보증금 1400만원, 차임 0원, 전입 2024-01-26, 확정 2024-01-26, 배당신고 2025-07-31

- 서혜옥: 보증금 2000만원, 차임 5만원, 전입 2023-05-03, 확정 2023-05-03, 배당신고 2025-08-01

- 안재봉: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-02

- 우혜영: 보증금 2000만원, 차임 5만원, 전입 2023-03-07, 확정 2023-05-02, 배당신고 2025-08-12

- 이지아: 보증금 9500만원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2022-01-07, 배당신고 2025-07-30

- 장예진: 보증금 4500만원, 차임 0원, 전입 2022-01-10, 확정 2022-01-11, 배당신고 2024-04-04

- 정준영: 보증금 2000만원, 차임 40만원, 전입 2024-01-05, 확정 2023-12-19, 배당신고 2025-08-04

- 한국토지주택공사 (203호조형찬): 보증금 8500만원, 차임 15만원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-02-07, 배당신고 2024-03-18

*참고: 임대 관계가 미상인 임차인(김도엽, 안재봉)이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 하지만 명도 과정에서 불필요한 마찰을 피하기 위해 사전에 충분한 소통이 필요할 수 있습니다.*

*또한, 일부 임차인의 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차 진행상 발생할 수 있는 상황이며, 인수되는 권리는 아닙니다.*

1.6. 종합 의견

본 물건은 칠곡군 석적읍의 주거 밀집 지역 내, 창곡초등학교 인근에 위치한 다가구주택입니다. 생활 편의시설 접근성과 교통 환경이 양호하여 주거 가치가 높습니다.

건물은 4층 규모의 철근콘크리트 구조로, 총 17세대로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 가축사육제한구역 지정은 잠재적 리스크로 인지하고 투자를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수요 확보가 가능한 지역에 위치.

인근 학교 및 편의시설 접근성 우수.

낙찰 후 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 명확한 소유권 확보 가능.

건물 제시외 면적 포함 일괄 매각으로 추가 공간 활용 및 가치 증대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차 보증금 합계: 0원

감정가: 918,046,080원

본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 현재 부동산 시장 동향 및 해당 지역 시세

- 유사 다가구주택의 최근 거래 사례

- 본 물건의 현장 가치 (건물 상태, 임대 현황 등)

- 공부상 용도와 현황 이용 차이에 따른 리스크 감안

- 가축사육제한구역 지정 등 토지 이용 제한 사항 반영

현재 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 정확한 예상 입찰가 산정 및 최적의 입찰 전략 수립을 위해서는 면밀한 추가 조사와 전문적인 분석이 반드시 필요합니다.

본 보고서 외 별도의 현장 조사 및 전문 컨설팅을 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.