나이스옥션 법원경매 대구 2025타경867 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어네거리 북서측 인근에 위치하며 부근은 노선
상가, 아파트단지 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제차량통행 용이하며 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상6층건중 1층 104호 및 지하1층 비08호로서
-외벽: 복합판넬 및 스톤코트, 샤시페어그라스 창호이며
-내벽: 페인트, 타일 등 내부인테리어 마감
-천정: 텍스 등
-바닥: 타일 등 마감
-창호: 강화유리 및 샤시이중창호이며
남측도로 기준으로 1층 104호는 실제2층, 지하1층비08호는 실제 1층에 위치함.

이용상태

기호(가): 근린생할시설(미용관련업종)
기호(나): 근린생활시설(부동산중개사무소)

설비내역

건물내 공동위생설비, 승강기설비, 천정매립형냉난방설비, 소방설비, 주차타워설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가호(1-5): 일단의 부정형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 상업용건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 6차선의 도로에 접하며 , 북동측으로 폭약 8미터의 진입로가있음..

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3,5): 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

기호(3,4,5)토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임.
2) 본건건물은 공부상 기호(가)는 1층, 기호(나)는 지하1층이나 토지의 고저차로 인하여
남측도로를 기준으로 기호(가)는 2층, 기호(나)는 1층에 위치함.
3) 호별위치는 건축물대장상의 건축물현황도와 세입자로 부터 확인하였으며 별도의 호별
표시는 없음.

물건 비고

- 공부상 “1층 104호”이나 실제 “2층”임. 감정서상 기호(3,4,5)는 공부상 지목이 “임야”이나 현황 “대”로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경867 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 920,000,000원

토지면적: 50.45㎡ (약 15.26평)

토지지분: 50.4462㎡ (약 15.26평)

건물면적: 112.16㎡ (약 33.93평)

건물지분: 112.16㎡ (약 33.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어네거리 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 노선상가, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제차량 통행이 용이하며 전반적인 교통 사정은 양호합니다. 남서측으로는 왕복 6차선 도로, 북동측으로는 폭 약 8미터의 진입로가 접해 있습니다. 범어역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 김나윤: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 전계선: 보증금 50,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입/사업일자 2017-11-09, 확정일자 2022-11-30, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 있음.

김나윤 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 전계선 임차인은 보증금 50,000,000원에 월세 2,200,000원으로, 배당 신고일자가 2025년 8월 11일로 기재되어 있어 배당 여부에 따라 인수되는 보증금이 있을 수 있습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 을11 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2022-01-13 접수, 1,800,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 2,234,410,654원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인되지 않음)

다수의 압류 및 가압류가 존재하나 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 범어동 일대는 대구를 대표하는 주거 및 상업 지역으로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 특히 범어네거리 인근은 다양한 금융기관, 법조 타운, 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 본 건이 소재한 범어메디스퀘어는 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에는 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다. 현재 감정평가서상 기호(가)는 미용 관련 업종, 기호(나)는 부동산 중개사무소로 이용되고 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후 상권 재편이 가속화되어 음식점은 감소하고 커피 전문점 등 간편식 위주 상권이 증가하는 추세이나, 범어네거리 인근은 여전히 중심 상권으로서의 기능을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 지상 6층, 지하 2층 건물입니다. 본 건은 1층 104호 및 지하 1층 비08호로 구성되어 있습니다. 건물 내 공동 위생 설비, 승강기 설비, 천정 매립형 냉난방 설비, 소방 설비, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 범어역, 대구지방법원, 수성구청 등이 위치하며, 범어네거리 주변으로 각종 편의시설 및 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상/실제 이용 현황 불일치: 공부상 '1층 104호'이나 실제 '2층'에 위치하고 있습니다. 이는 등기부상 표기와 실제 현황의 차이로, 임차인 확인 시 반드시 실사를 통해 정확한 위치 및 면적을 재확인해야 합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 감정서상 기호(3,4,5) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획상 문제 또는 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 가능성을 내포하며, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김나윤 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 전계선 임차인은 보증금 50,000,000원과 월세 2,200,000원으로, 배당 여부에 따라 인수될 보증금이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 매각 조건이나 낙찰 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 상권인 범어네거리 인근에 위치하며, 역세권의 장점을 갖춘 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 하지만 공부상 내용과 실제 현황의 차이, 토지의 지목과 이용 현황 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 김나윤 씨의 경우 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 시 특별한 주의가 요구되며, 전계선 임차인의 배당 여부도 인수 보증금 발생 가능성을 높입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 범어동 핵심 상권, 범어네거리 인근 역세권 위치.

* 활발한 배후 수요: 주변의 탄탄한 주거 및 상업 시설 기반.

* 실사용 및 투자 가치: 현재 근린생활시설로 정상 이용 중이며, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통망: 지하철역 및 다수의 버스 노선 이용 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(920,000,000원) 수준 또는 그 이하로 책정될 가능성이 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원 인수 가능성, 김나윤 임차인 인수 시 보증금 0원이나 권리 관계 주의) 존재 및 공부상/실제 현황 불일치 등의 리스크를 감안해야 합니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어 신중한 분석이 요구됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금(전계선: 50,000,000원)을 제외하고, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 정확한 인수 금액과 물건의 실제 가치를 면밀히 평가하여 보수적으로 산정해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가는 상세 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후에 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.