나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51388 [1] 충청남도 서산시 석림동 638-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재, '석림1통 경로당' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 기준시점 현재 '상업용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 건물 기호 '2'

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서, (사용승인일 : 2011.04.04.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내부 : 타일마감 및 일부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기준시점 현재, 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급수 및 배수시설, 위생시설, 소방시설, E/V 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51388 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO (서산시산림조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 충청남도 서산시 석림동 638-2

용도: 제2종근린생활시설

토지: 342.70㎡ (약 103.7평)

건물: 769.68㎡ (약 232.8평)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 (2011년 4월 4일 사용승인)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,151,637,520원

토지면적: 342.70㎡ (약 103.7평)

건물면적: 769.68㎡ (약 232.8평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '석림1통 경로당' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역

소로1류(폭 10m~12m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역: 모든 축종 불가)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

등기부 채권 총액 합계는 1,107,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 심 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2020-10-26. 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2025-05-20. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2009-09-14. 대항력 있음.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2011-05-02 접수된 서산시산림조합의 근저당권 (300,000,000원 + 507,000,000원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 '이 '는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

"주의사항: - 일괄매각" 및 "특수물건정보: 대항력있는임차인"이 명시되어 있습니다.

제시된 '인수 보증금 합계: 0원'과 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 1,000,000원 간의 불일치 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 주택 및 공동주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

생활 편의시설 이용이 가능한 지역으로, 상권 형성에 있어 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 추가적인 주변 시세 및 유동인구 조사, 업종별 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 서산시 석림동에 위치하여 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 주민들의 생활에 필요한 서비스 제공이 가능한 입지입니다.

주변에 경로당이 위치해 있어 지역 커뮤니티 시설과의 연계성도 고려할 수 있습니다.

서산시에는 양대동에 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 해당 시설은 체험관광 시설로도 운영되고 있어 직접적인 혐오 시설로 보기에는 추가적인 판단이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 '이 '는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

해당 임차인의 정확한 계약 조건 및 명도 가능성은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여, 축산업 관련 용도로의 활용은 제한됩니다.

감정가 11.5억 원으로 비교적 고가 물건이므로, 자금 계획 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 석림동 소재의 제2종근린생활시설 건물 및 토지입니다.

입지 및 교통 여건은 양호한 편이며, 건물 상태도 비교적 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 '이 '의 존재로 인한 명도 부담 및 보증금 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

제시된 '인수 보증금 합계: 0원'과 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 1,000,000원 간의 불일치 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

서산시 석림동 지역의 제2종근린생활시설로, 지역 내 수요에 맞는 활용이 가능합니다.

건물이 비교적 신축(2011년 준공)이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리가 용이합니다.

상권 분석 및 향후 개발 가능성을 고려하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

본 건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 1,000,000원은 인수될 수 있는 잠재적 비용으로 고려해야 합니다.

정확한 시장 조사를 통해 주변 실거래가, 임대료 시세, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.