나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11818 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 213-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 '차암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 농경지 및 단독주택, 공장, 창고 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 일반적인
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 부정형의 토지로서 조사일 현재 묵전(휴경지) 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접필지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획
구역(천안 차암 도시개발구역), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(천안차암도시개발구역)<도시개발법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

물건 비고

지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 천안지원 2025타경11818 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 213-1

용도: 전 (농지)

감정가: 482,570,000원

토지면적: 902.00㎡ (약 273평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근 가능함.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치하고 있습니다.

주변으로는 '차암초등학교'가 북동측에 자리하고 있으며, 지역 특성상 농경지와 더불어 단독주택, 공장, 창고 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통 및 접근성

본 물건지는 차량 접근이 가능한 도로가 인접해 있으며, 대중교통 이용을 위한 노선버스 승강장도 인근에 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

다만, 지적도 상으로는 맹지에 해당하지만, 인접 필지를 통해 실질적인 접근이 가능합니다.

4. 토지 이용 현황

본 토지는 부정형의 토지로서, 조사일 현재 묵전(휴경지) 상태입니다.

토지이용계획확인서 상으로는 도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 자연녹지지역에 속하며, 지구단위계획구역(천안 차암 도시개발구역) 및 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)으로도 지정되어 있습니다.

5. 권리분석

말소기준권리는 2019년 6월 21일 접수된 천안동부새마을금고의 근저당권(을12)입니다.

등기부채권 총액은 505,885,040원으로 감정가보다 높은 수준입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1991-06-14, 권리종류: 소유권이전 (상속)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2007-07-04, 권리종류: 1번최정호지분전부이전 (상속)

* 등기구분: 을12, 접수일자: 2019-06-21, 권리종류: 근저당권, 권리자: 천안동부새마을금고, 권리금액: 192,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 등기구분: 을13, 접수일자: 2019-06-21, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 천안동부새마을금고 (말소)

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2021-09-28, 권리종류: 1번백영자지분전부이전

* 등기구분: 갑15, 접수일자: 2024-09-23, 권리종류: 6번이순심지분,11번이순심지분가압류, 권리자: 더파트너스주식회사, 권리금액: 170,000,000원 (말소)

* 등기구분: 갑16, 접수일자: 2024-10-04, 권리종류: 6번이순심지분,11번이순심지분가압류, 권리자: 케이비부동산신탁주식회사, 권리금액: 143,885,040원 (말소)

* 등기구분: 갑22, 접수일자: 2025-05-28, 권리종류: 임의경매 (말소)

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 이해관계인 부재로 임대내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6. 생활정보 및 주변 환경

본 물건지 인근에는 차암초등학교가 위치하고 있습니다.

주변 지역은 계획적인 도시개발구역으로, 산업단지 및 공장, 창고 시설과 함께 주거지역이 혼합된 형태를 보입니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 근거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통한 접근만 가능하다는 점은 개발 및 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 등기부 상 지상권 설정이 있었으나 말소된 것으로 확인됩니다. 하지만 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 섹션에 '지상권개요:'라는 문구가 있어, 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 채무액이 감정가를 초과하여 인수되는 권리가 있는지, 또는 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 내역이 미상으로, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 천안 차암 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일반공업지역으로 지정되어 있어 산업 시설이나 관련 부대시설 개발 잠재력이 있습니다.

* 인접 토지와의 연계를 통한 개발 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 천안시 차암동의 개발 예정 지역에 위치한 농지입니다. 맹지이나 접근성은 확보되어 있으며, 주변이 산업 시설과 혼재되어 있는 지역입니다. 권리관계상 지상권 설정 등기가 말소된 것으로 보이나, 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대 내역이 미상이므로 명도 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가와 물건의 현재 가치, 법적 리스크, 그리고 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 지상권 관련 불확실성 및 맹지 이슈 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.