나이스옥션 법원경매 천안 2025타경535 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층123호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 ‘천안제2일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 산업단지 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

- 기호(1,2,3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 내 1층 123호, 1층 124호, 1층 125호로서,
(사용승인일: 2023.05.17.)
외벽: 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 에폭시 코팅 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

기호(1,2,3) 공히 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기설비, 시스템냉방설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-56)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경535 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워 주건축물제1동 1층 123호

용도: 지식산업센터

감정가: 1억 3천 1백만 원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.5평)

토지지분: 11.58㎡ (약 3.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.27㎡ (약 11.3평)

건물지분: 37.27㎡ (약 11.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 감정평가서 참조

건축물 정보:

- 건물명: 룩소르 비즈타워 주건축물제1동

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공장 (기타 용도: 주차장, 근린생활시설, 기숙사)

- 사용승인일: 2023년 5월 17일

- 총 호수: 966호

- 최고 높이: 12층

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치한 천안 제2일반산업단지 내에 소재합니다.

주위는 다양한 규모의 공장과 근린생활시설이 혼재된 산업단지 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 도보 가능한 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

남측으로 약 20미터, 서측으로 약 15미터, 북측으로 약 12미터, 동측으로 약 8미터 폭의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로와 지방산업단지 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

채권자(국민은행)의 근저당권을 말소기준권리(을1)로 하여, 접수된 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물에 대해 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 현재 파악되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사성해이엔씨, 유근형

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 9월 18일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 천안 제2일반산업단지 내에 위치하여, 주변은 다수의 공장 및 관련 산업 시설이 밀집해 있습니다.

산업단지 내 필수적인 근린생활시설, 주차장, 기숙사 등이 건물 자체에 포함되어 있어, 산업 활동을 지원하는 상권 기능을 수행합니다.

주변은 주로 공업 시설이 분포하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 산업 활동 지원 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설, 주차장, 기숙사 등이 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

* 주변 환경: 산업단지 지역으로, 공장 및 관련 시설이 주를 이루고 있습니다. 주변에 주거 밀집 지역이나 대규모 상업 시설은 직접적으로 인접하지 않은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 물건은 유동화된 자산에 포함되어 있어, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 관련 법규 및 절차에 따른 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 추가적인 세부 사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 5월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물인 룩소르 비즈타워의 지식산업센터 유닛입니다. 천안 제2일반산업단지라는 입지적 특성을 바탕으로 관련 산업과의 연관성이 높으며, 지역 경제 활성화에 기여하는 바가 있습니다. 권리 관계는 대부분 말소 예정으로 명확하나, 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 최신 건축물로, 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 산업단지 중심 입지: 천안 제2일반산업단지 내에 위치하여 관련 기업과의 시너지 효과 및 배후 수요가 예상됩니다.

* 성장 가능성: 천안시의 산업 발전 계획 및 산업단지 확장 가능성 등을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 3천 1백만 원이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 최근 해당 지역 및 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 보고서에서는 개별적인 입찰가격을 제시하지 않으며, 충분한 시장 조사를 바탕으로 신중한 판단을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.