나이스옥션 법원경매 천안 2025타경540 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-76 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남측 인근에 위
치하며, 주변은 단독주택, 공장, 주유소, 이행지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,6) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '이행지' 상태임.
기호(3,4,5) - 부정형 평지로서, 가격조사일 현재 '이행지' 상태임.
기호(7) - 부정형 평지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,2,4,6) - 지적도상 맹지임.
기호(3,5) - 남측으로 약 폭 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(7) - 약 폭 9미터 정도의 도로 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~6)
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.


기호(2)
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

기호(7)
계획관리지역, 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성환읍6(산업형)),
대로1류(폭 35m~40m)(대로1-1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성환지구(초)(상대정화구역))<교육환경 보호
에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1~6)은 공부상 지목은 '과수원' 이나 현황 '이행지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1~6) 토지는 2023년 02월 23일에 일단의 건축허가를 득하여 토목공사 중에
있었으나, 가격조사일 현재 천안시청 건축과에 유선으로 문의결과 건축허가는 취소된
상태로 조사되었는 바, 경매 입찰시 재확인 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1~6 토지 2023. 2. 23. 건축허가를 얻어 토목공사 중 이었으나, 건축허가는 취소된 상태임
3. 목록1~6 토지 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '이행지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경540 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-76

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천안축산업협동조합

* 특이사항: 지분매각, 공동담보

1.2. 면적 및 건물현황

* 토지면적: 4421.00㎡ (약 1337.40평)

* 토지 일부 지분 면적: 1699.05㎡ (약 514.01평) - 본 매각 대상

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 938,159,000원

* 주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1~6 토지 2023.02.23. 건축허가를 얻어 토목공사 중이었으나, 건축허가는 취소된 상태임.

3. 목록1~6 토지 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '이행지'임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공장, 주유소, 이행지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 성환읍은 천안시 북부의 교통 요지로, 경부선 성환역이 위치하며 수도권 전철 1호선 이용이 가능합니다. 성환읍은 자체적인 시가지를 형성하고 있으며, 평택시와의 접근성도 용이하여 평택 생활권으로도 간주됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 성환읍 자체적으로 경부고속도로, 국도 제1호선, 국도 제34호선 등이 통과하여 교통망이 발달되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2021-06-09: 소유권이전 (김응진 외 1명)

* 2023-04-28: 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 871,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-03-27: 1번박성일지분가압류 (중소기업은행, 257,959,421원) - 말소

* 2024-04-01: 1번박성일지분가압류 (중소기업은행, 50,683,837원) - 말소

* 2024-07-29: 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (김태희) - 말소

* 2025-06-04: 임의경매 (천안축산업협동조합, 735,980,904원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 4월 28일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당입니다. 이보다 앞선 권리는 모두 말소되고, 말소기준권리보다 늦게 등기된 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 사실은 확인되지 않습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,179,643,258원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성환읍 성월리는 주변에 단독주택, 공장, 주유소 등이 혼재된 지역으로, 농업과 산업이 복합된 성격을 띱니다. 성환읍 자체적으로 전통시장(성환이화시장)이 운영되고 있으며, 남서울대학교가 인접해 있어 학생 유동인구도 있습니다. 또한, 성환읍은 농촌진흥청 축산시험장과 목장 등이 있어 낙농업 시범 지역이자 천안 신고배 생산지로 유명합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 기호(7) 토지의 경우 대로1류(폭 35m~40m)와 접합되어 있어 도로 접근성이 양호하며, 성장관리계획구역으로 지정된 점을 고려할 때 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 그러나 일부 토지는 지적도상 맹지인 점(기호 1,2,4,6)은 개발에 제약이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

성환읍 시가지에 성환이화시장과 같은 전통시장이 운영되고 있으며, 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 천안 북부스포츠센터, 천안문화회관 등 주민 편의시설도 성환읍 내 또는 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

성환읍에는 성환초등학교, 성환중학교, 성환고등학교, 충남관광보건고등학교, 한국기술교육대학교, 남서울대학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 의료시설로는 성환읍 자체 병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능하며, 천안시내 종합병원을 이용하는 경우도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이 (이행지, 지목)

본건 토지(기호 1~6)는 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황은 '이행지' 상태로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 실제 현황과 공부상의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

6.2. 건축 관련 이슈 (허가 취소)

2023년 2월 23일자로 건축허가를 득하여 토목공사 중이었으나, 현재 해당 건축허가는 취소된 상태입니다. 이는 건축을 목적으로 토지를 구매하려는 투자자에게 중요한 리스크 요소가 될 수 있으며, 향후 건축 가능 여부는 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

6.3. 지분 매각 특성

본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 따라서 향후 토지 이용 및 관리, 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁이나 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 도로 접근성 (맹지 부분)

일부 토지(기호 1,2,4,6)는 지적도상 맹지입니다. 이는 건축이나 개발 시 도로 확보가 어렵거나 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.5. 임대 관계 미상

보고서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 점유 관계 및 임차 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 주변 환경은 복합적인 특성을 보이며, 교통은 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확합니다. 그러나 토지가 '이행지' 상태이고 건축허가가 취소되었으며, 지분 매각이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한 일부 맹지인 점도 개발에 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 성환읍은 교통 요지로서의 장점과 함께 산업 및 농업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 성환읍 내의 각종 공공시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 938,159,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 현황(이행지 상태, 지분 매각, 건축 허가 취소, 맹지 여부 등) 및 향후 개발 가능성, 낙찰 후 발생할 수 있는 비용(공유자 지분 정리, 건축 관련 절차 진행 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 본건은 투자 가치와 리스크 요인을 복합적으로 가지고 있으므로, 상세한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.