나이스옥션 법원경매 천안 2025타경538 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-30 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남측 인근에 서로 붙어서
위치하며,
주위는 ""국도주변 상업지대 및 농경지대""이나, 본건 동측 인근에 중규모 공장이
입지해 있음.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 기호1 내지 3을 '1단지'로 파악할 때, '사다리꼴'에 유사한 '부정형'임.
기호4 : 극단적 부정형(不定形).

< 지 세 > 기호1 내지 4 : 공(共)히, '평지'임.

< 이용상태 > 기호1 내지 3 : '나지(裸地)' -- 택지후보지.
기호4 : '도로'부지. -- 강학(講學)상 '공동이용사도',
-- 건축법 제2조 제1항 제11호 '나'목(目)에 따른 도로

인접 도로상태

< 기호1 내지 3 을 '1단지'로 하여 파악할 때 >
--- 서측으로 왕복4차선 아스콘포장 도로( 국도 )에 접하며,
남측으로도 폭8m의 아스콘포장 도로( 기호4 )에 접함.

< 기호4 > 본건이 곧 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1 내지 3의 3개 필지 공히, '도시지역', '자연녹지지역'.
기호4 : '도시지역', '자연녹지지역' 및 '계획관리지역'.

< 용도지구 등 > 기호4 : '성장관리계획구역'.

< 기반시설 > 기호3 및 4 : 도시계획도로( 대로1류 : 폭35m ~ 40m )에 접함.

< 타법령상 제한 > 기호1 내지 4의 4개 필지 공히,
'가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호1 내지 3 : 지목은 '과수원'이나, 현황은 '나지'( 택지후보지 )임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기타 > 본건기호1 내지 3 지상에 '제1종 근린생활시설'을 건축하기 위한 '인허가'는
평가일현재 취소된 상태로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.1~3번 목록 토지 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)
3.1~3번 목록 토지는 공부상 '과수원'이나 현황은 '나지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경538 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-30

* 용도: 과수원 (현황 나지)

* 감정가: 2,774,715,000원

* 토지면적: 5,409.00㎡ (약 1,635.05평)

* 토지지분: 2,846㎡ (약 860.91평)

* 건물면적: 0.00㎡ (약 0평)

* 건물지분: 0㎡ (약 0평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 1. 일괄매각

2. 1~3번 목록 토지 농지취득자격증명 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

3. 1~3번 목록 토지는 공부상 '과수원'이나 현황은 '나지'임

* 특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 상업지대 및 농경지대와 혼재되어 있고, 동측 인근에 중규모 공장이 입지해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건(기호1~3)은 서측으로 왕복 4차선 국도에 접하며, 남측으로 폭 8m의 아스콘포장 도로(기호4)에 접합니다. 기호4는 본건 자체가 '도로' 부지(공동이용사도, 건축법상 도로)입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 기호1~3은 '도시지역, 자연녹지지역'. 기호4는 '도시지역, 자연녹지지역 및 계획관리지역'.

* 용도지구 등: 기호4는 '성장관리계획구역'.

* 기반시설: 기호3 및 4는 폭 35m~40m의 도시계획도로에 접함.

* 타법령상 제한: '가축사육제한구역', '상대보호구역'에 해당.

2.5. 주변 시설

본건 주변은 국도변을 따라 상업 및 농경지대가 혼재되어 있으며, 중규모 공장들이 입지해 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 대중교통 및 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있어 접근성이 양호한 편입니다. 현장 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

등기부등본상 다수의 근저당권, 가압류, 가처분 등이 설정되었으나, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2022년 11월 24일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을15, (1)순위)으로 추정됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 중 지상권은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 공업 시설

본건 인근은 국도변에 위치하여 상업 시설이 일부 발달해 있으며, 중규모 공장들이 입지하여 지역 산업 활동의 근거지가 되고 있습니다. 이러한 입지적 특성은 잠재적인 개발 또는 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

주변에 농경지와 공업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 도시 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

기호 1~3번 필지의 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 '나지'(택지후보지) 상태이므로 관련 법규 및 이용 계획 확인이 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

1~3번 목록 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 행정적 제약

본건은 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'에 해당하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 또한, '제1종 근린생활시설' 건축을 위한 인허가가 평가일 현재 취소된 상태로 조사되었습니다.

6.4. 혐오시설 여부

현장 조사 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 특별한 사항은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 토지 개발 잠재력

현황 '나지' 상태의 택지 후보지로 파악되는 토지 지분으로, 향후 지역 개발 계획 및 도시계획에 따라 높은 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

7.2. 지역적 특성

도시지역 내 자연녹지 및 계획관리지역에 속해 있어, 향후 용도지역 변경 가능성도 배제할 수 없습니다. 국도 및 도시계획도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요 및 평가

본건은 천안시 서북구 성환읍 성월리에 소재한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 감정가는 2,774,715,000원입니다. 토지 면적은 2,846㎡(약 860.91평)이며, 현황은 나지 상태입니다.

8.2. 권리관계 요약

등기부상 설정된 채권 최고액은 5,234,643,258원이나, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

8.3. 종합적 분석

본 물건은 공부와 현황의 차이, 농지취득자격증명 제출 요건 등 주의해야 할 사항이 있으나, 도시지역 내 개발 잠재력이 있는 나지 상태의 토지 지분이라는 점에서 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 주변 공장 및 상업지대와의 연계, 도로 접근성 등을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서 검토해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 기준

본건의 감정가는 2,774,715,000원입니다. 입찰 시에는 제시된 감정가를 기준으로, 본 물건의 현황, 향후 개발 가능성, 관련 법규 및 제반 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 입찰 고려사항

입찰 참여 전, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사와 법률적 검토를 수행하는 것이 중요합니다. 또한, 본건의 지분 매각 특성을 고려하여 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.