나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1041 [1] 충청남도 예산군 대술면 궐곡리 산56 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1041 [1] 충청남도 예산군 대술면 궐곡리 산56 임야 경매

• 사건번호: 2025타경1041
• 주소: 충청남도 예산군 대술면 궐곡리 산56
• 감정가: 167,998,600원
• 최저가: 117,599,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

홍성지원 경매5계 2025타경1041 | 소재지: 충청남도 예산군 대술면 궐곡리 산56 | 감정가: 167,998,600원 | 최저가: 117,599,000원 | 용도: 임야

1. 충남 예산군 대술면 임야 경매 물건 보고서 (사건번호: 홍성지원 2025타경1041 (1))

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1041 (1)

소재지: 충청남도 예산군 대술면 궐곡리 산56

용도: 임야

감정가: 167,998,600원

토지면적: 21,818.00㎡ (약 6,599.45평)

매각대상: 토지매각 (건물, 제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성 있음.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본건은 충청남도 예산군 대술면 궐곡리 소재 "궐곡1리 마을회관" 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

형태는 부정형의 완경사지이며, 현황은 자연림 등으로 이용 중임 (일부 제시외 건물 및 제시외 분묘 소재).

인접 도로상태는 본건 남동측으로 폭 약 1 ~ 2m 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 '토지매각'으로 진행되며, 지상의 제시외 건물 및 제시외 분묘는 매각에서 제외된다는 점을 명확히 인지해야 함.

1. **분묘기지권 리스크:** 지상에 연고 미상의 분묘가 소재한다고 명시되어 있음. 이 분묘에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 낙찰자는 분묘 이장 등을 강제할 수 없으며 토지 이용에 제약이 발생함.

2. **법정지상권 리스크:** 특이사항에 법정지상권이 명시되어 있으며, 지상에 제시외 건물(60.00㎡)이 소재함. 건물이 법정지상권 성립 요건을 충족할 경우 토지 이용에 큰 제약이 발생하며, 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁(지료 청구 등)으로 이어질 수 있음.

3. **제시외 건물 처리 문제:** 매각에서 제외된 제시외 건물(60.00㎡)에 대하여 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 철거 또는 지료 청구 소송 등 명도 관련 법적 조치를 취해야 할 가능성이 높음.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획확인서상 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역이 복합적으로 지정되어 있음.

또한 임업용산지, 준보전산지 및 임업진흥권역에 해당하므로, 산지전용 및 형질 변경 등의 개발 행위에 대한 인허가 조건이 매우 까다롭고 제한적일 수 있음.

가축사육제한구역(일부제한지역)으로 지정되어 있어 축사 등 건축 시 제한 사항(500m 이내: 소, 말, 돼지 등)을 확인해야 함.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본건은 "궐곡1리 마을회관" 인근의 임야로서, 전형적인 농촌 외곽 지역의 특성을 가짐.

상업시설이 밀집된 상권으로 보기 어려우며, 인근 마을을 중심으로 기본적인 주거 및 농업 활동이 이루어지는 것으로 판단됨.

생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상되며, 인근 버스정류장 소재 외에 기타 생활 정보는 감정평가서상 명시되어 있지 않음.

혐오시설 여부는 감정평가서상 명시되지 않아 현장 실사 및 주변 시설 검색을 통해 확인하는 것이 필수적임.

1.6. 잠재적 리스크

1. **법적 분쟁 리스크:** 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용 및 소유권 행사에 심각한 제약이 발생하며, 소송 진행에 따른 추가적인 시간적, 경제적 비용이 수반됨.

2. **개발 제한 리스크:** 농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어 개인적인 개발 목적(전원주택, 창고 등)을 달성하기 어려울 수 있으며, 용도 변경 절차가 복잡하고 제한적임.

3. **이용 현황 불일치 리스크:** 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부에 제시외 건물 및 분묘가 소재함. 현황과 공부의 불일치로 인해 예상치 못한 토지 이용 제한이 발생할 수 있음.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 약 6,600평 규모의 대형 임야로, 장기적인 보전 가치 및 임업용 토지를 물색하는 투자자에게 기회가 될 수 있음.

그러나 법정지상권과 분묘기지권이라는 매우 중대한 권리상 하자를 내포하고 있으며, 이로 인해 매각 대상에서 제외된 제시외 건물 및 분묘에 대한 처리 문제가 낙찰자의 부담으로 남게 됨.

**투자 포인트**

1. **리스크 명확화 필수:** 입찰 전 반드시 법률 전문가의 조언을 받아 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부를 판단하고, 예상되는 분쟁 비용 및 기간을 산정해야 함.

2. **장기적인 관점:** 토지이용계획상 개발이 용이하지 않으므로, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 임업 경영 또는 보전 목적의 투자를 고려해야 함.

3. **입찰가 산정:** 감정가 대비 권리상의 복잡성과 향후 분쟁 비용 등을 충분히 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 함.

법원 정보

홍성지원 경매5계