나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1081 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트상가 상가동 지하층8호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 '음성고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제지하층 제8호로서,
(사용승인일 : 1994.11.19)
외벽 : 시멘트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 시멘트 마감 등,
바닥 : 대리석 및 일부 장판지 깔기 마감 등임.

이용상태

'판매시설'이나, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 및 승강기 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 부정형, 평지로서 '주상용'으로 이용중임.
기호(2) : 부정형, 평지로서 '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로 및 동측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접함.
기호(2) : 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(1), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-21)
(소(집)1-18)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-06-10)(남신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.
기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(1), 대로3류(폭 25m~30m)(2023-02-15)
(대(주)3-5)(저촉), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-06-10)(남신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2023-02-15)(군도31호선)<도로법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2025타경1081 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트상가 상가동 지하층8호

물건 종류: 근린상가

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제지하층 제8호

사용승인일: 1994년 11월 19일

주요 용도: 판매시설 (근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

토지 지분: 25.849㎡

건물 면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물 지분: 50.4㎡

1.4. 가치 평가

감정가: 11,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 '음성고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건으로 향하는 도로는 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 용도상 건축이 가능한 지역입니다.

다만, 소로1류/대로3류에 저촉 또는 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역(남신초등학교), 중점경관관리구역, 도로구역(군도31호선) 등의 제한사항이 존재하여 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 내역

본건의 말소기준권리는 2025년 06월 09일 접수된 한성진주아파트상가관리단의 강제경매 개시결정(채권액 2,909,466원)입니다.

이 외 등기부채권 총액은 0원으로 표기되어 있습니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재합니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

다만, 인수 보증금이 0원이므로 임대차 관계가 존재하더라도 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태 및 주변 상권

본건은 현재 '판매시설'로 이용 가능하나, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

주변은 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 상가 공실률 및 특성

최근 주변 상가 임대 시세 조사 결과, 보증금 1천만원~2천만원, 월세 70만원~110만원 선의 임대 사례가 있습니다. 이는 본건의 면적 및 위치에 따라 추정 가능한 임대 수익의 기준이 될 수 있습니다.

그러나 본건은 지하층에 위치한 상가로, 접근성과 가시성 측면에서 지상층 상가에 비해 다소 불리할 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로 임차인 모집 및 활성화를 위한 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 그리고 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 인프라

본건은 음성고등학교와 남신초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주민 편의시설 이용이 용이합니다. 음성군 내에는 공공하수처리시설이 운영 중이며, 가축분뇨처리시설도 운영 및 관리되고 있어 환경 관련 시설이 산재해 있을 수 있으나, 본건에 직접적인 악영향을 미치는 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익 불확실성

본건은 현재 공실 상태이며, 지하층 상가로서 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점도 잠재적 변수입니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1994년 11월 19일로 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 권리 인수 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재하여, 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 영향 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한의 영향

제2종일반주거지역 내에 속하나, 소로/대로 접합, 가축사육제한, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 도로구역 등의 제한사항이 복합적으로 존재하여 향후 건축이나 토지 이용에 있어 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특성

본건은 충청북도 음성군 음성읍 내에 위치한 근린상가 지하층 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 11,000,000원으로 책정되었습니다. 현재는 공실 상태로 이용 중입니다.

7.2. 강점 및 약점

강점으로는 음성군 읍내리라는 입지, 근린생활시설로서의 용도, 비교적 저렴한 감정가, 그리고 인수 부담이 없는 보증금(0원)이 있습니다.

약점으로는 지하층 상가의 한계, 현재 공실 상태, 건물 노후화, 그리고 인수될 수 있는 지상권 및 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다. 특히, 감정가 1,100만원은 주변 시세나 실거래가와 비교 시 매우 낮은 수준으로, 권리 관계나 물건의 하자 등 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

음성군 읍내리라는 지역적 이점과 인근 학교 및 주거 단지 배후 수요는 잠재적인 가치를 지닙니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

8.2. 저가 매수 기회

제공된 감정가가 매우 낮은 수준이므로, 권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 충분히 감수한 후 신중하게 접근한다면, 저렴한 가격으로 상가 건물을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 잠재적 활용 가치

안정적인 임대 수익을 기대하기는 어렵지만, 낮은 투자 비용으로 소규모 점포나 창고 등으로 활용할 수 있는 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가 산정 시, 제공된 감정가 11,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 그러나 지하층 상가의 공실 위험, 건물 노후화, 인수될 수 있는 지상권, 그리고 토지 이용 제한 사항 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 주변 상가 임대 시세 및 매매 시세와의 괴리가 큰 감정가는 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

9.2. 제안

현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 해당 물건의 숨겨진 가치 및 리스크 해소 방안을 철저히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 최소한의 투자로 취득을 목표로 한다면 감정가 이하 또는 감정가 수준을 고려할 수 있으나, 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 지상권 등 권리 관계를 면밀히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.