나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2661 [1] 충청북도 괴산군 청천면 사담리 43-39 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 괴산군 청천면 사담리 소재 '사담리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 대상물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 완경사지 사다리형의 토지로 펜션 건부지로 이용중임.

■ 일련번호 4 : 완경사지 사다리형의 토지로 펜션 건부지로 이용중임.

■ 일련번호 11 : 완경사지 사다리형의 토지로 목장용지 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1, 4 : 동일인 소유의 인접필지를 통하여 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 진·출입함.

■ 일련번호 11 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
일련번호 4: 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
일련번호 11 :보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <건물감정평가요항표> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 <건물감정평가요항표> 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

■ 일련번호 3 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

■ 일련번호 5 : 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

■ 일련번호 5-1 : 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등임.

이용상태

■ 일련번호 2 : 펜션으로 이용중임.

■ 일련번호 3 : 펜션으로 이용중임.

■ 일련번호 5 : 펜션으로 이용중임.

■ 일련번호 5-1 : 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

■ 일련번호 2 : 기본적인 위생, 급·배수설비, 승강기설비, 냉·난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

■ 일련번호 3, 5 :기본적인 위생, 급·배수설비, 냉·난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

대상물건 일련번호 2는 공부상 지1층이 등재되어 있으나, 현황 지상 1층에 소재하는 것으로 확인하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 등 포함. 2025. 2. 13.자 주식회사 하랑건설조경으로부터 공사대금 848,903,000원을 위하여 유치권 있다는 신고가 접수되으나 그 성립여부는 불분명함. 목록 16번은 대장상 도로로 등록전환됨. 2026. 5. 26.자로 하랑건설조경이 유치권포기서 제출함. 2026. 9. 1. 주식회사 선진종합건설로부터 공사대금 5,120,000,000원 유치권신고 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2661 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 사담리 43-39

용도: 근린주택

감정가: 94억 3045만 1160원

토지면적: 19233.00㎡ (약 5818.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3268.53㎡ (약 989.18평)

건물 제시외면적: 139.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합

특이사항: 중복사건, 유치권, 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 충청북도 괴산군 청천면 사담리 소재 '사담리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지 이용 및 현황:

일련번호 1, 4: 완경사지 사다리형 토지로 펜션 건부지로 이용 중. 동일인 소유의 인접 필지를 통하여 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 진출입함.

일련번호 11: 완경사지 사다리형 토지로 목장용지 상태. 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양(염소 등 산양 포함), 사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 해당됨.

주변 시설:

본 물건은 괴산군 청천면 사담리에 위치하며, 인근 지역은 농경지와 주택이 혼재된 한적한 곳임. 괴산군에는 산막이옛길, 수옥폭포, 화양구곡 등 다수의 관광지가 있어 자연경관이 뛰어나며, 지오글램핑, 솔베이오토캠핑장 등 휴양 시설도 자리하고 있음. 다만, 과거 괴산군 사리면 등지에서 폐기물 처리 시설, 가축분뇨 처리 시설, 대형 축사 건립 등으로 인한 주민 반발 사례가 있었음. 현재 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

등기부 현황:

총 채권액은 54억 8000만원으로 파악됨. 말소기준권리인 영광함평신용협동조합의 근저당권(을8)은 말소될 예정임.

주요 등기사항:

* 갑7 (2022-11-29): 소유권이전(신탁등기말소) - 농업회사법인주식회사이피엘

* 을8 (2022-11-29): 근저당권 - 광주미래신용협동조합 (말소예정)

* 을8 (2022-11-29): 근저당권 - 영광함평신용협동조합 (말소기준권리, 말소예정)

* 을11 (2023-07-12): 근저당권 - 금성개발주식회사 (말소예정)

* 갑10 (2024-10-22): 압류 - 괴산군 (말소예정)

* 갑11 (2024-12-10): 압류 - 동청주세무서장 (말소예정)

* 갑12 (2025-05-28): 임의경매 - 영광함평신용협동조합 (말소예정)

임차인 현황:

* 임차인: (주)하랑건설조경

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 김학수

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-10-28, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인 정보상 인수할 보증금은 없습니다.

유치권 관련 사항:

2025년 2월 13일, 주식회사 하랑건설조경으로부터 공사대금 848,903,000원을 위한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

하지만 2026년 5월 26일자로 하랑건설조경이 유치권 포기서를 제출하여 유치권 문제는 해소된 것으로 보임.

기타 권리사항:

목록 16번은 대장상 도로로 등록 전환됨.

4. 상권분석

본 물건지는 괴산군 청천면 사담리에 위치한 근린주택 및 펜션 복합 시설로 판단됨. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 관광 및 휴양 수요에 기반한 업종이 적합함.

인근에 관광지가 다수 분포하고 있어 관광객 유치를 통한 매출 증대 가능성이 있으나, 계절적 요인 및 외부 관광객 수요 변화에 따른 영향을 받을 수 있음.

지역 내 부동산 시세 정보를 볼 때, 펜션이나 전원주택 등의 거래는 꾸준히 있으나, 본 물건과 같이 대규모 복합 시설의 개별 시장 거래 사례는 드물어 직접적인 상권 비교 분석은 제한적임.

5. 생활정보

본 물건지는 괴산군 청천면 소재지로, 지역 내 농경지와 자연 녹지가 많아 쾌적한 환경을 제공함.

주요 편의시설은 괴산읍 또는 인근 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

주변 자연 경관이 우수하여 주말 휴양지 또는 전원생활을 위한 지역으로 적합함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 지분매각: 등기부상 다수의 근저당권 및 압류가 설정되어 있으며, 복잡한 권리 관계가 존재함. 이는 경매 절차 및 향후 소유권 이전 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 따름.

* 맹지(일부 토지): 일련번호 11 토지는 지적도상 맹지이므로, 접근성 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요함.

* 혐오시설 가능성: 인근 지역의 과거 폐기물 처리 시설, 가축분뇨 처리 시설 관련 주민 반발 사례는 향후 지역 개발 또는 민원 발생 시 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음. 다만, 본 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접했다는 정보는 없음.

* 높은 감정가: 94억원 이상의 감정가는 투자 부담으로 작용할 수 있으며, 이에 상응하는 가치 창출 및 수익성 확보 방안이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 충북 괴산군 청천면 사담리에 위치한 대규모 근린주택 및 펜션 복합 시설로, 넓은 토지와 다수의 건물, 그리고 보전관리지역 등의 특성을 지니고 있습니다. 자연 경관이 뛰어난 지역에 위치하며, 펜션 등으로 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

감정가는 94억 3045만 1160원으로 매우 높게 책정되어 있으며, 이는 대규모 토지와 여러 동의 건물에 대한 종합적인 평가로 보입니다.

등기부상 채권 총액이 높고 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 특히, 과거 제기되었던 유치권은 포기 처리되어 해소된 상태입니다.

주변에 관광자원이 풍부하고 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있어, 관광객 유치 또는 지역 연계 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 맹지인 토지, 토지 이용 제한, 높은 감정가, 그리고 인근 지역의 혐오시설 관련 민원 발생 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 부지와 건물: 19,233㎡의 넓은 토지와 3,268.53㎡의 건물 면적은 다목적 활용이 가능하며, 펜션, 리조트, 체험 시설 등 다양한 사업 아이템 개발 잠재력을 보유하고 있음.

* 관광 지역 잠재력: 괴산군의 뛰어난 자연 경관과 산막이옛길, 화양구곡 등 인근 관광지는 펜션 및 숙박 시설의 수요를 뒷받침할 수 있음.

* 유치권 문제 해결: 과거 제기되었던 유치권이 포기됨에 따라 권리관계가 명확해져 투자 리스크가 감소함.

* 주변 환경: 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 소음이나 공해로부터 비교적 자유로운 환경을 갖추고 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 94억 3045만 1160원입니다. 이는 해당 지역의 규모가 큰 부동산의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변의 유사 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

괴산군 청천면 사담리 지역의 펜션 및 대형 부지 매물의 평당 가격은 조사된 바에 따르면 약 20만원에서 35만원 선으로 파악되었습니다. 이를 토지 면적(약 5818평)에 대입하면 토지 가치만 약 11.6억 ~ 20.3억 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 본 물건은 단순 토지가 아닌, 상당한 규모의 건축물과 함께 복합적으로 평가된 감정가가 중요한 기준이 됩니다.

또한, 다수의 채권 총액과 복잡한 권리관계, 그리고 맹지 등의 일부 리스크 요인을 고려할 때, 입찰자는 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 66억 ~ 80억 원

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 현장 조사 결과, 그리고 본 물건의 구체적인 활용 방안 및 수익성 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.