나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51109 [1] 충청북도 진천군 백곡면 성대리 412-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.28

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1은 경량철골구조 조립식철판지붕 지상1층 건으로,
외 벽 : 판넬 마감 등,
내 벽 : 판넬, 타일 마감 등,
창 호 : 플라스틱 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(사무실, 창고 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건축개황도"" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

건물만 매각. 제시외 건물 포함. 재매각 사건임.
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51109 (1)

소재지: 충청북도 진천군 백곡면 성대리 412-1

용도: 단독주택 (건축물대장), 근린생활시설(사무실, 창고 등) (이용현황)

감정가: 20,910,000원

토지면적: 0㎡ (0 평)

건물면적: 160.30㎡ (약 48.5 평) + 제시외 11.30㎡ (약 3.4 평) (총 약 171.6 평)

매각대상: 건물만 매각 (토지 미포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 건물만 매각, 재매각

주의사항: 건물만 매각. 제시외 건물 포함. 재매각 사건임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.1. 입지조건

소재지는 충청북도 진천군 백곡면 성대리 412-1번지로, 진천군 내에서도 상대적으로 농촌 지역에 위치합니다.

주변 환경은 농경지와 소규모 주택들이 혼재된 전형적인 농촌 마을의 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

교통 접근성은 주요 도로망과의 연결성을 확인해야 하나, 농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

생활 편의시설은 해당 소재지에서 직접적인 접근이 어려울 수 있으며, 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권은 이전되지 않습니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 4일 접수된 김천복의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물에 대한 임차인 현황을 분석한 결과, (주)백강투자무역, 강전순, 한영석 등 3명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (주)백강투자무역: 보증금 3,000,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2019-01-23, 대항력 없음.

* 강전순: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-04-04, 대항력 없음.

* 한영석: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-01-23, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 낙찰자는 모든 기존 권리 관계를 말소시키고 건물 소유권을 취득하게 되나, 토지 사용에 대한 권리는 별도로 해결해야 하는 매우 중요한 문제가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 건축물대장상 용도가 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '근린생활시설(사무실, 창고 등)'으로 확인되었습니다. 이는 향후 법적 또는 행정적 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

소재지가 농촌 지역인 백곡면이므로, 주변 상권은 발달하지 않았을 것으로 예상됩니다.

사무실이나 창고로 활용 가능한 소규모 근린생활시설 임대 수요가 존재할 수 있으나, 그 규모나 범위는 제한적일 가능성이 높습니다.

제공된 건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 사용 승인된 주택으로, 일반목구조로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서상으로는 경량철골구조로 기술되어 있어, 실제 건축 구조와 건축물대장상의 정보가 상이함을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 진천군 백곡면 소재지 내에 기본적인 행정복지센터, 마트, 병원 등이 있을 수 있으나, 종합적인 쇼핑, 문화 시설 등은 인근 진천읍이나 청주시로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

교육 시설: 인근 초등학교 등 기본적인 교육 시설은 존재할 수 있으나, 도심 지역만큼 다양하거나 접근성이 좋지는 않을 수 있습니다.

교통: 대중교통망이 발달하지 않은 지역이므로 자가용 이용이 필수적일 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물만 매각: 낙찰자가 토지 소유권을 취득하지 못하므로, 토지 임대료 지불, 토지 소유자와의 분쟁, 건물 철거 요구 등의 심각한 위험이 존재합니다. 이는 건물의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

재매각 사건: 과거 유찰 경험은 해당 물건의 시장 가치나 거래 가능성에 대한 부정적인 시그널을 줄 수 있습니다. 가격 조정의 필요성, 또는 매수자를 찾기 어려운 특수한 사정(입지, 상태 등)이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치: '단독주택'으로 등록된 건물이 '근린생활시설'로 이용되는 경우, 추후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건축 구조 불일치: 건축물대장에는 '일반목구조'로 기재되어 있으나, 감정평가서에는 '경량철골구조'로 기술되어 있어 실제 구조물과의 차이가 있을 수 있으며, 이는 추후 하자 보수 또는 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 소유 관계 정리가 필요합니다.

시골 지역의 낮은 수요: 농촌 지역의 특성상 건물만을 필요로 하는 실수요자나 임차인을 찾기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북 진천군 백곡면에 위치한 건물 단독 매각 건으로, 감정가는 20,910,000원입니다.

권리관계는 비교적 단순하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나 '건물만 매각'이라는 점, '재매각'이라는 점, 그리고 건축물대장상 용도 및 구조와 실제 현황 간 불일치가 중대한 리스크로 작용합니다. 특히 토지 소유권 미취득으로 인한 법적, 경제적 불확실성이 매우 큽니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근이 요구되며, 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 건물만 매각되는 점과 재매각이라는 특수성을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 가능성이 있습니다.

용도 전환 가능성: 현재 근린생활시설로 이용 중이므로, 해당 용도나 단독주택 용도로 활용하여 임대 수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

소규모 창고/사무실 수요: 주변 농업 시설이나 소규모 사업체를 위한 창고 또는 사무실 공간으로 활용될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 임대 현황, 향후 건물 활용 가치에 대한 보다 심층적인 조사가 필요합니다.

제공된 정보와 외부 시장 데이터를 직접적으로 연동하여 정확한 예상 입찰가를 도출하기에는 한계가 있습니다.

하지만 '건물만 매각'이라는 점, '재매각'이라는 점, 그리고 건축물대장상 용도 및 구조와 실제 현황 간 불일치, 농촌 지역의 제한된 수요를 고려할 때, 감정가(20,910,000원)보다는 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것입니다.

특히 토지 소유권 문제를 감안하여, 최악의 시나리오(예: 토지 소유자와의 협상 실패, 건물 철거 등)까지 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사와 함께 해당 지역의 부동산 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.