나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51193 [1] 충청북도 청주시 청원구 정상동 71 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 정상동 소재 ""봉정저수지"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중
·소규모의 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,5) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 ""공업용 건부지""로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 토지로서 ""도로 등""으로 이용중임.
기호(8) : 인접필지 대비 등고편탄한 사다리형의 토지로 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,8) : 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 기호(4)를 통하여 진출입이 가능함.
기호(4) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부
터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장
소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(행위제한지역(청주 넥스트폴리스 예
정지, 연락처: 043-201-2484))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도
로(도로일부포함)임.

기호(4,5,8) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역
해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군
사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(행위제한
지역(청주 넥스트폴리스 예정지, 연락처: 043-201-2484))임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진"" 참조바람.

공부와의 차이

기호(8) : 공부상 지목이 ""답""이나, 현황 ""전""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건으로서,
내,외벽 : 판넬마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

기호(6,7) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건으로서,
내,외벽 : 판넬마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(2,3,6,7) : 제조업소로 이용중임.

설비내역

기호(2,3,6,7) : 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진"" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시 외 건물 매각포함. 제시 외 이동가능한 컨테이너(감정평가서 상 ㅁ.~ㅌ.), 수목 매각 제외. 목록8은 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망), 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전"으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 청주지방법원 2025타경51193 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 정상동 71번지 외 (건축물표제부상 정상동 71-3번지 포함)

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설)

감정가: 2,854,326,200원

토지면적: 6,648.00㎡ (약 2,011.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 883.20㎡ (약 267.16평)

건물 제시외 면적: 48.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 제시외 이동 가능한 컨테이너, 수목 매각 제외. 목록 8번 토지는 농지취득자격증명필요(미제출 시 보증금 미반환). 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전"으로 이용 중.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 정상동에 소재하며, 봉정저수지 북측 인근에 위치합니다. 주위는 중·소규모의 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 현황:

기호(1,5) 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형으로 "공업용 건부지"로 이용 중입니다.

기호(4) 토지는 부정형으로 "도로 등"으로 이용 중입니다.

기호(8) 토지는 인접필지 대비 등고편탄한 사다리형으로 "전"으로 이용 중입니다. (공부상 지목은 "답"이나 현황 "전"으로 이용 중입니다.)

인접 도로상태:

기호(1,5,8) 토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 기호(4) 토지를 통하여 진출입이 가능합니다.

기호(4) 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 본 건은 도시관리계획 입안 중인 "청주 넥스트폴리스 예정지"로, 행위 제한 지역에 해당하여 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (연락처: 043-201-2484)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2019년 5월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을9)으로, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 5,257,686,644원

건물 등기부채권 총액: 5,257,686,644원

(이는 등기부상 채권 총액이며, 실제 경매가 진행되는 낙찰가와는 다를 수 있습니다.)

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

- 임차인: (주)동아축산유통

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

사업자등록일: 2020-03-02

대항력: 없음

- 임차인: 박 (전차인)

보증금: 0원

차임: 200,000원

사업자등록일: 2020-05-21

대항력: 없음

- 임차인: 박 (전대인)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

사업자등록일: 2020-06-11

대항력: 없음

- 임차인: 변 (전차인)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,100,000원

사업자등록일: 2020-06-11

확정일자: 2025-07-09

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 없음

- 임차인: 변 (전차인)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

- 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 200,000원

사업자등록일: 2021-03-15

대항력: 없음

- 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-07-14

대항력: 없음

- 임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-07-05

확정일자: 2025-07-08

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 소재한 지역은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 현재는 상대적으로 개발이 덜 된 지역으로 파악됩니다.

주요 용도:

본건 건물은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 다양한 상업 활동이 가능한 용도입니다.

향후 개발 가능성:

본 건은 "청주 넥스트폴리스" 예정지로 지정되어 있어, 향후 대규모 개발이 예정되어 있습니다. 이는 지역 발전 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

편의시설:

주변에 공장, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 풍부한 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 지역 내 기본적인 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

자연환경:

봉정저수지가 북측 인근에 위치하여 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건:

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 절차상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요:

목록 8번 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전"으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 반드시 사전에 해당 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

행위 제한 지역:

"청주 넥스트폴리스" 예정지로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 투자 시 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

제시 외 물건:

물건 명세서에 명시된 이동 가능한 컨테이너 및 수목은 매각에서 제외되므로, 현장 답사를 통해 정확한 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

혐오시설:

인근 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 청주/청원 통합 논의 시 쓰레기 매립장, 소각장 등 혐오시설에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 이는 광범위한 지역에 대한 논의이며, 본 물건지 바로 인근에 대한 명확한 혐오시설 입지는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 정상동에 위치하며, 넓은 토지와 근린생활시설로 활용 가능한 건물을 포함하고 있습니다. 특히 "청주 넥스트폴리스" 예정지라는 미래 가치가 잠재되어 있어 투자 포인트가 될 수 있습니다. 권리 관계는 복잡하지 않으나, 농지취득자격증명 필요, 제시외 물건, 지목과 현황이 다른 토지 등 현장 확인 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치: "청주 넥스트폴리스" 예정지로 지정되어 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 6,648.00㎡ (약 2,011.22평)에 달하는 광활한 토지로 다양한 개발 및 활용 가능성이 높음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 통합적인 관리 및 개발에 용이.

* 다용도 건물: 제2종 근린생활시설로 다양한 상업 활동 및 사업 운영에 적합.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,854,326,200원

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 10%에 해당하는 입찰 보증금만 준비하시면 됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 법원 기일 변경 여부, 유사 물건 낙찰가, 그리고 "청주 넥스트폴리스" 개발 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건의 잠재적 개발 가치와 농지 관련 이슈 등을 충분히 검토하여 수익성을 분석한 후, 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.