나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51341 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘흥덕고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 기존아파트지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 대중교통시설 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 15층건 제102동 내 제15층 제1502호이며,

외벽: 몰탈 위 페인팅마감 등.
내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 2차로의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하), 지구단위계획구역(하복대지구), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증안초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51341 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 174,000,000원

토지면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

토지지분: 34.529㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘흥덕고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 기존 아파트지대로 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 남측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 2차로의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하), 지구단위계획구역(하복대지구), 특수도로(자전거전용도로) 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔밭중학교, 자연유치원, 증안초등학교), 사방지.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (2025년 06월 04일 접수)

* 선순위 권리:

* 주택임차권: 조 (조현확), 보증금 195,000,000원. 전입일자 2022년 07월 22일, 확정일자 2022년 06월 22일. 대항력 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 기타 권리 (매각으로 소멸 예정):

* 소유권이전 (홍종혁, 김구현)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2025년 07월 21일 접수)

* 청주시 압류 (2025년 11월 20일 접수)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 436,509,190원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘흥덕고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 기존 아파트지대로 제반 주위환경은 양호합니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 세원느티마을아파트

* 주소: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461

* 사용승인일: 1999년 09월 21일

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 526세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 233대 (지상 3대, 지하 20대)

* 지하 전기차 충전기: 9대

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 학교(솔밭중학교, 자연유치원, 증안초등학교 등) 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 임차보증금 인수: 대항력 있는 선순위 임차인 조 (조현확)이 존재하며, 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 174,000,000원을 초과하는 금액으로, 잔액 변제가 되지 않을 경우 매수인이 부담하게 됩니다.

* 높은 총 부담액: 인수해야 하는 임차보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질적인 매수 총액이 시세보다 높아질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔밭중학교, 자연유치원, 증안초등학교), 사방지 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호(전용면적 59.98㎡, 약 18.14평)로, 1999년에 준공된 아파트입니다. 단지는 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 조 (보증금 195,000,000원)이 존재하며, 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 감정가 174,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 시 실질적인 총 부담액이 커지는 점을 반드시 유의해야 합니다.

현재 파악된 최근 15층 실거래가(2026년 6월, 189,000,000원)와 비교했을 때, 인수 보증금만으로도 이미 시세보다 높은 수준이 될 가능성이 있어, 본 물건의 경매 입찰은 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 입지: 청주시 흥덕구 복대동이라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 인프라: 주변에 근린생활시설, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 가격 잠재력: 임차보증금 인수 조건으로 인해 시세 대비 급격한 할인 가능성이 있다면 투자 고려가 가능합니다. (단, 현재 정보로는 할인 여부 불확실)

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최근 매매 사례를 분석해보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15층 거래: 189,000,000원 (건물면적 59.98㎡)

본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다.

만약 본 물건을 감정가인 174,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 매수인이 실제로 부담해야 하는 총 금액은 다음과 같습니다.

낙찰가 + 인수 임차보증금 = 174,000,000원 + 195,000,000원 = 369,000,000원

이는 가장 최근 15층 실거래가인 189,000,000원과 비교했을 때 약 180,000,000원 가량 높은 금액입니다. 따라서, 현재의 시세 및 임차보증금 인수 조건을 고려할 때, 긍정적인 수익을 기대하며 입찰가를 산정하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

일반적인 경매 투자 원칙에 따라, 매수인이 인수하는 금액(임차보증금)이 이미 시장가치보다 높기 때문에, 긍정적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 만약 투자 가치를 고려한다면, 낙찰가 자체는 매우 낮게 결정되어야 하며, 이는 곧 낙찰받더라도 큰 손실을 감수해야 함을 의미합니다.

현 시세(189,000,000원)와 인수 보증금(195,000,000원)을 고려했을 때, 매수 총액이 189,000,000원을 넘지 않으려면, 낙찰가는 역으로 계산하면 약 -6,000,000원 이하가 되어야 하는데, 이는 경매에서 불가능한 조건입니다.

따라서, 본 물건은 현 시점에서는 투자 목적으로 접근하기 매우 위험하며, 낙찰가를 산정하기 어렵습니다.

10. 주변시설확인

청주시 흥덕구 복대동 2461번지 일대를 지도 서비스로 검색한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제공된 토지이용계획에 '가축사육제한구역'으로 명시되어 있어, 인근 지역에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.