나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51341 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51341 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매2계 2025타경51341 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호 | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 121,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경51341 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호입니다.

감정가는 174,000,000원입니다.

토지면적은 34.53㎡, 건물(전용)면적은 59.98㎡입니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

현재 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 ‘흥덕고등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 기존아파트지대로서 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

토지는 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

본건 단지는 남측 왕복 4차로, 동측 왕복 2차로의 포장된 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 벽식구조 15층건 중 제15층에 위치하여 탑층입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등으로 파악됩니다. 창호는 새시창호입니다.

3.2. 설비 및 이용 상태

현재 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 모두 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건의 권리 관계

매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각이며, 부동산강제경매 사건입니다.

4.2. 특이 및 주의사항

본 건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 '주의사항'이 있습니다.

따라서 입찰자는 임차인의 정확한 배당 금액과 예상 인수금을 철저히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주거 환경

주위가 근린생활시설과 주택이 혼재된 기존 아파트지대로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋고 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03) 및 지구단위계획구역(하복대지구)에 해당하여 주거의 안정성과 개발의 방향성이 명확합니다.

5.2. 교육 및 제한 상태

인근에 솔밭중학교, 자연유치원, 증안초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 모두 상대보호구역에 속해 있어 교육환경이 보호되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계상의 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성입니다.

매수인이 잔액을 인수하게 될 경우, 낙찰가 외에 추가적인 실투자금이 발생하게 되므로, 예상되는 인수 금액을 기준으로 투자가치를 재평가해야 합니다.

6.2. 물건 자체의 리스크

15층 중 15층인 탑층의 경우, 일반층 대비 단열이나 방수 등 건물 관리에 추가적인 관심이 필요할 수 있습니다. 현장 방문 시 누수, 결로 등의 흔적 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 청주 복대동의 기존 아파트 지대에 위치하여 입지 및 교통 상황이 양호합니다. 감정가 1억 7천 4백만원을 기준으로 볼 때 투자 매력도는 충분합니다.

다만, 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 위험이라는 치명적인 권리상의 주의사항이 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 분석과 대비책 마련이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

7.2. 투자 포인트

1. 안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역 내 기존 아파트지대로 주거 안정성이 높습니다.

2. 우수한 접근성: 왕복 4차로, 2차로 도로에 접하고 대중교통 이용이 편리하여 교통 접근성이 좋습니다.

3. 학교 인접: 여러 학교의 상대보호구역에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

4. 시세 대비 저렴한 가격 매입 가능성: 경매를 통해 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회입니다 (단, 임차인 인수금 고려 필수).

법원 정보

청주지방법원 경매2계