나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2807 [1] 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물로서,

외벽: 돌 붙임 등 마감.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가~다): 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 중로한면 폭의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경2807 (1)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 302호 (신주소: 충청북도 진천군 농다리로 1419)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 406,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 270.66㎡ (약 81.91평)

건물면적: 204.00㎡ (약 61.71평)

건물 층수: 지상 3층 건물 중 3층

건축물 사용승인일: 2019년 03월 25일

1.3. 주요 특이사항

중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 부지는 북동측으로 중로 폭의 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거근린형), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 인한 권리 소멸 여부

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 06월 16일 접수된 삼성대소신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 864,000,000원)입니다. 이에 앞서 소유권보존(2019-04-26), 소유권이전(2019-06-20, 매매 380,000,000원)이 존재합니다. 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(김민경) 및 2건의 가압류는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 이호연 (이 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-03

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 법원 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 종결 후 미회수 금액 발생 시 추가 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 진천읍 신정리는 아파트 단지, 농공 단지, 일반 상업 시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 복합적인 배후수요를 가지고 있습니다. 진천읍 내 근린상가들은 전반적으로 낮은 공실률과 안정적인 임대 수익률을 보이며, 특히 농공단지 인근 상가는 꾸준한 수요를 보입니다.

4.2. 현 임차 현황 및 업종

현재 본건은 '송백스크린골프'로 이용 중입니다. 송백스크린골프 진천점은 지역 주민들에게 인기 있는 골프 연습 시설로 운영되고 있으며, 긍정적인 평이 다수 확인됩니다.

4.3. 시장 잠재력

본 물건은 지역 주민 및 농공 단지 종사자를 대상으로 하는 근린 상가로서, 현재 운영 중인 스크린 골프 업종 외에도 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 전체 주차 대수는 24대입니다.

5.2. 주변 환경

아파트 단지, 농공 단지, 농경지 등이 혼재하여 주거, 업무, 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

이 임차인은 2019년 7월 3일 전입(사업자등록)하여 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 금액에 대한 인수 가능성이 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

본건은 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 공동 담보 물건이므로 다수의 채권자가 얽혀 있어 권리 분석 및 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리에 위치한 제1종 근린생활시설로, '신정회전교차로' 인근의 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 스크린 골프장으로 운영 중에 있으며, 주변의 복합적인 환경 속에서 일정 수준의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

권리 분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 배당 절차의 안정성을 면밀히 검토해야 할 것입니다. 중복병합사건 및 공동담보 등의 사유로 복잡한 권리관계를 가지고 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

향후 지역 경제 발전 및 주변 개발 계획, 상권 변화 추이를 종합적으로 고려할 때 실사용 또는 임대 목적 모두 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요가 예상되는 진천 농공단지 인근 상권.

* 인수 보증금 0원으로 초기 자금 부담을 줄일 수 있는 가능성.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 계약 승계 시 공실 위험 최소화.

* 현재 운영 중인 업종(스크린골프) 외 다양한 업종으로의 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,000,000원입니다. 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 배당 순위 변동 가능성 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 진천읍 근린상가의 일반적인 시세는 연면적 3.3㎡당 250만원~300만원 수준이며, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 형성되고 있습니다. 이러한 시장 상황과 본 물건의 개별적인 가치, 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 조사를 통해 임대료 시세, 공실률, 주변 경쟁 물건 등을 면밀히 분석한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.