나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2821 [1] 충청북도 진천군 문백면 옥성리 401-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 문백면 옥성리 소재 ‘옥성교차로’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 일부 경사지로 관리되지 않은 전 등으로 이용중임.
기호2 : 부정형의 평지로 건부지(공업용)로 이용중임.
기호4 : 삼각형의 평지로 현황도로로 이용중임.
기호5 : 부정형의 경사지로 법면 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형의 경사지로 현황도로 등으로 이용중임.
기호7 : 부정형의 경사지로 현황도로 등으로 이용중임.
기호8 : 부정형의 경사지로 자연림 상태임.
기호9 : 부정형의 평지로 공업나지 상태임.

인접 도로상태

기호1, 기호8 : 맹지임.
기호2 : 남측으로 노폭 약4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4,6,7 : 노폭 약4m 내외의 현황도로임.
기호5 : 북동측으로 노폭 약8m 내외의 현황도로에 접함.
기호9 : 지적상 맹지이나, 기호2를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호2,9 : 계획관리지역, 계획관리지역(2020-05-15), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호4,5,6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호7 : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

가. 기호2 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 숙소 및 창고 용도의 컨테이너 및 조립식건물 들이 소재하고 있으나, 이동이 가능할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.
나. 기호2 토지 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 제시외 관정 및 수전설비가 소재하고 있으나, 토지 및 건물의 부합물로 보아 각각 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
내·외벽 : 판넬 마감등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 기호3 건물 내부에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 오버헤드크레인 등을 포함한 소유자 미상의 기계기구들이 소재하고 있으나, 이동가능한 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.

물건 비고

일괄매각. 목록5,6,7은 지분매각임. 목록1,8은 맹지임. 목록9는 지적도상 맹지이나 목록2를 통하여 접근 가능함. 목록2 지상 제시외 관정 및 수전설비 소재하며 토지 및 건물에 부합하여 평가함. 목록3 제시외 건물(감정평가서상 3-1,2,3,4,5,6) 각 매각 포함. 목록2 지상 이동 가능한 4개 기둥위 철구조물, 컨테이너 및 판넬조 건물 각 매각 제외. 목록3 건물 내부 이동 가능한 오버헤드크레인 및 기계기구 각 매각 제외. 목록3 제시외 건물(3-1) 작업장 내 이동 가능한 간이창고, 기계실, 컨테이너 각 매각 제외. 목록3은 건물등기사항전부증명서 및 건축물대장상 옥성리 401-2외 2필지(401-3, 401-4)상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지 합병에 의하여 옥성리 401-2 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경2821 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 문백면 옥성리 401-1

* 용도: 공장

* 감정가: 1,459,448,960원

* 토지면적: 6,763.00㎡ (약 2,046평)

* 건물면적: 886.80㎡ (약 268평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신한은행 (근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 진천군 문백면 옥성리 소재 ‘옥성교차로’ 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 소규모 공장, 단독 주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1, 8번 토지: 맹지로서 직접적인 도로 접근이 어렵습니다.

* 기호9번 토지: 지적도상 맹지이나, 기호2번 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

* 기호2번 토지: 남측으로 노폭 약 4m 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다.

* 기호4, 6, 7번 토지: 노폭 약 4m 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다.

* 기호5번 토지: 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호1: 부정형의 일부 경사지로, 현황 관리되지 않은 전 등으로 이용 중입니다.

* 기호2: 부정형의 평지로, 건부지(공업용)로 이용 중입니다.

* 기호4: 삼각형의 평지로, 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호5: 부정형의 경사지로, 법면 등으로 이용 중입니다.

* 기호6: 부정형의 경사지로, 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호7: 부정형의 경사지로, 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호8: 부정형의 경사지로, 자연림 상태입니다.

* 기호9: 부정형의 평지로, 공업나지 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당합니다.

* 일부 지역은 준보전산지, 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(700m 이내)에 속합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않습니다. 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 11월 5일자 신한은행 근저당권 (을24/을12)

* 등기부채권 총액 (토지): 1,304,154,307원

* 등기부채권 총액 (건물): 1,341,525,307원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 주식회사 엠테크 → 주식회사 에이스돔

* 근저당: 신한은행 (총 984,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 조재우, 주식회사 지음, 기술보증기금, 이성희 등 다수.

* 임의경매 개시 결정: 신한은행 (848,098,813원) - 본 사건의 근거

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)지앤피

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건에 명시된 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 진천군 문백면 옥성리 지역은 소규모 공장과 단독주택이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 인근에 옥성교차로가 있어 지역 내 이동은 용이하나, 광역 교통망과의 연계성은 추가적인 검토가 필요합니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 산업 활동을 지원하는 소규모 공업 시설 및 관련 종사자를 위한 편의 시설이 발달했을 것으로 추정됩니다.

* 구체적인 상권 활성화 정도나 집객력에 대한 정보는 제한적이므로, 현장 조사를 통해 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 진천군 문백면 옥성리에 소재하여, 주변은 공장 및 주택 밀집 지역입니다.

* 본 물건 자체에 대한 구체적인 생활 편의시설, 교육, 의료 시설 등의 접근성에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았습니다.

* 인근 진천군 소재지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 정확한 생활 환경 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 탐색이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 접근성 문제: 목록1번과 8번 토지는 맹지이며, 목록9번 토지 또한 지적상 맹지에 해당합니다. 비록 목록9번 토지는 목록2번 토지를 통해 접근이 가능하다고 언급되었으나, 맹지인 토지들은 향후 이용 및 활용에 있어 별도의 법적, 물리적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시 외 물건의 처리: 건물 내부의 이동 가능한 오버헤드크레인, 기계기구, 간이창고, 기계실, 컨테이너 등은 매각에서 제외되어 있어, 낙찰 후 별도의 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다. 또한, 목록2 지상 제시외 철구조물, 컨테이너, 판넬조 건물도 제외 대상입니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 확인된 임차인은 대항력 및 보증금이 없으나, 혹시 모를 미등록 임차인이나 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 진천군 문백면에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적(약 2,046평)을 보유하고 있어 공장 부지로서의 활용 가치가 높습니다.

* 현재 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이며 인수할 임차 보증금이 없어 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 일부 토지의 맹지 문제와 매각에서 제외되는 제시 외 물건들은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 지역적인 특성을 고려할 때, 기존 공장 운영을 유지하거나 신규 공장 설립을 계획하는 사업자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 총 6,763.00㎡ (약 2,046평)의 토지는 추가 증축이나 야적장 등으로 활용 가능성이 높습니다.

* 낮은 권리 분석상의 부담: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 진천 지역의 산업 발전 및 지가 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서도 매력적입니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 현재 감정가는 1,459,448,960원이며, 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,459,448,960원입니다.

* 현재까지 파악된 권리 분석상 인수해야 할 보증금이나 부담은 없습니다.

* 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 현장 답사를 통한 물건의 정확한 상태, 맹지 문제 및 제시 외 물건 제외로 인한 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 물건의 장단점을 면밀히 분석하여 경쟁 입찰 상황을 감안한 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다.

* 예를 들어, 현장 조사를 통해 파악된 문제점(맹지, 별도 처리 필요 물건 등)에 대한 보수적인 관점에서 감정가 대비 일정 비율(예: 10~20% 하향)을 고려한 금액부터 접근하는 것을 검토해볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사와 현장 평가에 기반하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.