나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30432 [1] 강원특별자치도 정선군 신동읍 천포리 108-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 신동읍 천포리 소재 '천포리경로당' 남측 인근에 위
치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 산간 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사의 부정형 토지로서, '전, 도로'입니다.
기호(2) : 완경사의 부정형 토지로서, '전, 도로, 하천(포락)'입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트포장 도로
가 소재합니다.
기호(2) : 동측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트포장 도로
가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,
닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2)
계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사
슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(047_곡
길천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(047_곡길천_소하천예정지)<소하천
정비법>.

제시목록 외의 물건

기호(2) : 일부 지상에 비닐하우스 1동 일부가 소재합니다.

공부와의 차이

기호(1) : 의뢰목록상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 도로'등 입니다.
기호(2) : 의뢰목록상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 도로,하천'등 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
.각 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.목록1 공부상 전이나 현황은 전 및 도로임
.목록2 공부상 전이나 현황은 전 및 일부 도로와 하천(포락)임
.목록2 지상에 소재하는 제시외 '비닐하우스 1동'은 매각에서 제외
.목록1 서측으로 본 건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함
.목록2 동측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영월지원 2025타경30432 (1)

소재지: 강원특별자치도 정선군 신동읍 천포리 108-1

용도: 전 (밭)

감정가: 271,594,000원

토지면적: 8,663.00㎡ (약 2,620평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 일괄매각 물건

* 공부상 지목은 '전'이나, 기호(1) 토지는 현황 '전 및 도로'이며, 기호(2) 토지는 현황 '전 및 일부 도로와 하천(포락)'임

* 기호(2) 지상 제시외 '비닐하우스 1동'은 매각에서 제외됨

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 정선군 신동읍 천포리 소재 '천포리경로당' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 산간 농촌지대임. 과거 수재민 구호 주택단지로 형성되었으며, 산업철도로 인한 소음 및 분진 피해, 석탄산업 합리화 정책 이후 인구 감소와 생활 여건 쇠퇴를 겪었으나, 최근 생활 인프라 확충 사업이 진행되고 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편함.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사의 부정형 토지로, '전, 도로'로 이용 중임.

기호(2) 토지는 완경사의 부정형 토지로, '전, 도로, 하천(포락)'으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함.

기호(2) 토지는 동측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1)

계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내_젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오).

기호(2)

계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내_젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오), 소하천구역(047_곡길천), 소하천예정지(047_곡길천).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 한국농어촌공사의 근저당권(채권금액 340,310,000원)임.

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 340,310,000원임.

3.3. 경매개시결정

2025년 4월 9일 춘천지방법원 영월지원으로부터 한국농어촌공사의 신청으로 부동산 임의경매 개시결정이 등기됨 (사건번호: 2025타경30432).

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.6. 지상권

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 상권

본건은 농경지 및 농가주택이 분포하는 산간 농촌지역으로, 상업 활동이 활발한 지역은 아님. 인근 지역은 과거 탄광 산업 발달 후 쇠퇴하였으나, 최근 새뜰마을 사업 등 생활 인프라 확충이 이루어지고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

정선군 신동읍 지역은 동강, 화암동굴, 타임캡슐공원 등 자연 및 관광 자원이 분포하고 있음. 또한, 정선 지역은 아리랑브루어리, 고성산성, 동강전망자연휴양림 등 다양한 관광 명소가 있음.

5.2. 편의시설

농촌 지역 특성상 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상되며, 차량을 이용한 접근이 용이한 인근 읍면 지역의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

농지법에 따라 농지취득자격증명 없이는 농지 취득이 불가하며, 미제출 시 입찰보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음. 반드시 입찰 전 해당 읍면사무소에 문의하여 취득 가능 여부 및 발급 절차를 확인해야 함.

6.2. 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 기호(1) 토지는 일부 도로로, 기호(2) 토지는 일부 도로 및 하천(포락)으로 이용되고 있어 실제 이용 가치 및 활용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

기호(2) 토지는 소하천구역, 소하천예정지로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있음. 또한, 계획관리지역이지만 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 따를 수 있음.

6.4. 비닐하우스 제외

기호(2) 지상에 소재하는 제시외 '비닐하우스 1동'은 매각에서 제외되므로, 별도의 철거 또는 인수인수 문제가 발생할 수 있음.

6.5. 폐기물 처리시설 관련 환경 문제 가능성

정선군은 생활 폐기물 매립장 포화 및 노후화로 인해 신규 환경 기초시설 조성을 추진 중이며, 관련 사업이 진행되고 있음. 현재까지는 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 설치되었거나 예정되어 있다는 정보는 검색되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 환경 관련 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 강원도 정선군의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 토지 매각 대상임. 공부상 지목과 현황이 일부 상이하고, 농지 취득 자격 증명이 필수적인 농지이므로 관련 법규 및 절차를 반드시 확인해야 함. 주변에 도로와 하천이 포함된 점, 일부 지역의 개발 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 채권자 한국농어촌공사의 근저당권이 말소기준권리로서, 경매 절차에 따라 해당 권리는 소멸될 예정임.

8. 투자 포인트

* 농업, 귀농·귀촌 등 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 소하천 관련 제한 사항을 충분히 검토해야 함.

* 주변 관광 자원과의 연계 가능성을 고려하여 토지 활용 방안을 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법원 감정가 271,594,000원을 기준으로, 본건의 현황, 권리 관계, 지역 시세, 응찰자의 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 경매 물건의 성공적인 낙찰을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사 등 전문적인 분석이 필수적이며, 본 자료는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하므로 최종 입찰가 결정은 전문가와 상의하시는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가를 하회하는 수준에서 낙찰될 가능성을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.