나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경196 [1] 강원특별자치도 삼척시 미로면 내미로리 산419 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 내미로리 소재 조지전마을 북동측 근거리에 위치하
며 부근은 순수산림지대로 임야 및 일부 산간농경지로 형성되어 있음.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 임야 상태이며 일부 임도임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 개설된 임도를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 소하천(소하천(품다리골천))(저촉), 가축사육제한구역(돼지 개 제한), 임업용산
지, 소하천구역(품다리골천_소하천구역), 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 분묘소재여부 별도 확인요(소재시 분묘기지권 성립여부 불분명)
- 현황 '일부 임도'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경196 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 미로면 내미로리 산419

용도: 임야

감정가: 17,885,776원

토지면적: 60,496.00㎡ (약 18,299.4 평)

토지지분: 22,359.3216㎡ (약 6,763.7 평)

건물면적: 해당 없음 (0.00㎡)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 전OO

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

* 본건은 형식적 경매로, 공유자 우선매수신고 대상입니다.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 소재 여부를 별도 확인해야 합니다.

* 토지 현황은 일부 임도입니다.

* 본건은 지분 매각 물건으로, 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.3. 권리 요약

* 말소기준권리: 갑9 (전윤정지분 임의경매, 2025-04-16)

* 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정 등기부채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에 표기되어 있으나 상세 내용은 없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면 내미로리 소재 조지전마을 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 순수 산림지대로, 임야 및 일부 산간 농경지로 형성되어 있습니다.

* 인근 지역에는 삼척 미로정원(두타분교)과 같이 지역 특색을 살린 공간이 존재합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 본건 북서측으로 개설된 임도를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 농림지역

* 제한사항: 소하천(품다리골천) 저촉, 가축사육제한구역(돼지, 개 제한), 임업용 산지, 소하천구역(품다리골천), 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지의 등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 갑1 (1968-12-18): 학교법인삼일학원으로 김서영 지분 전부 이전

* 갑2 (1980-08-25): 정연택으로 정양식 지분 전부 이전 (호주상속)

* 갑3 (1992-04-03): 김옥선으로 정연택 지분 전부 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 갑4 (1996-01-12): 은수기 외 2명으로 김옥선 지분 전부 이전 (낙찰)

* 갑5 (2005-03-29): 전찬억으로 이숙진 지분 전부 이전 (매매)

* 갑4-2 (2025-02-27): 은수기 외 3명으로 소유권 경정 (신청착오)

* 갑5-1 (2025-02-27): 전찬억으로 소유권 경정 (신청착오)

* 갑8 (2025-02-27): 전윤정으로 전찬억 지분 전부 이전 (상속)

* 갑9 (2025-04-16): 전윤정 지분 임의경매 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 전반적으로 순수 산림지대로, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

* 인근에 삼척 미로정원 등 자연 친화적인 관광 자원이 있으나, 이는 상권보다는 관광/휴양 목적에 가깝습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경은 자연 녹지가 풍부한 산림 지역입니다.

* 대중교통 이용이 불편한 지역으로, 자가용 이용이 필수적입니다.

* 인근 삼척시는 장호항, 환선굴, 삼척해상케이블카 등 다양한 관광 명소를 보유하고 있어, 주말 나들이나 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건이므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 소유권 확보에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 일부가 임도(숲길)로 이용되고 있어, 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용 산지, 소하천구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용 규제가 존재하여 개발에 제한이 따릅니다.

* 대중교통 접근성이 낮아 접근성이 떨어집니다.

* 현장 확인 시, 주변에 혐오시설이나 특이 민원 발생 가능성은 검색 결과상으로 특별히 나타나지 않았으나, 개인의 토지 이용으로 인한 민원 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 삼척시 미로면에 위치한 임야 지분 매각 물건으로, 형식적 경매 절차를 통해 진행됩니다. 순수 산림 지역에 속하며, 주변 자연 경관이 우수한 편이나 대중교통 접근성이 낮고 다양한 토지이용 규제가 존재합니다. 본 건의 가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점과 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 또한, 토지 일부가 임도로 이용되고 있다는 점도 고려해야 합니다. 형식적 경매이므로, 일반적인 강제경매나 임의경매와는 절차적 특성이 다를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 순수 산림 지역으로서, 장기적인 자산 가치 상승 또는 임업 활동을 위한 토지 확보 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

* 삼척 미로면 일대는 삼척 미로정원 등 자연 친화적인 테마 공간이 조성되어 있어, 이러한 지역적 특색과 연계한 투자 가치를 모색할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 대상이므로, 기회를 활용하여 지분 취득 후 향후 소유권 통합을 목표로 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 토지 지분 면적은 22,359.3216㎡ (약 6,763.7 평)이며, 전체 토지의 약 36.96%에 해당합니다. 전체 토지에 대한 감정가는 17,885,776원입니다.

이를 토대로 산정한 지분별 감정평가액은 약 6,618,875원입니다.

그러나 본건은 지분 매각, 분묘기지권 불확실성, 임도 현황 등 여러 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 감정평가액보다 낮은 수준에서 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

예상 입찰가: 5,300,000원

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.