나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경207 [1] 강원특별자치도 동해시 천곡동 1062 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 동해시 천곡동 소재 ""동해시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종
상업용, 업무용 건물, 근린상가, 아파트 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 7층 건 내 1층 105호, 106호로서,
외벽 : 일부 화강석 붙임 및 일부 돌가루 뿜칠 마감.
내벽 : 치장목재 및 인테리어 마감.
천장 : 노출 천장 및 치장목재 등 인테리어 마감.

이용상태

기호 1,2 일체로 ""만화카페""로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보시설, 승강기시설, 개별 냉난방 설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 평지이며, ""상업용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 10M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-42)(접함), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2022-06-21)(60m).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 운영 중인 것으로 확인되었으며, 상세한 임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각 (목록1,2는 내부 구분 칸막이 없이 일체로 이용 중임)
-내부 인테리어 비용은 임차인 이창규가 모두 부담하였다고 주장하나 사실여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경207 (1)

소재지: 강원특별자치도 동해시 천곡동 1062, 1층 105호 (및 인접호실)

토지면적: 33.24㎡ (약 9.97평)

건물면적: 135.80㎡ (약 41.08평)

용도: 제2종근린생활시설 (현재 만화카페로 이용 중)

감정가: 182,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 북강릉농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 동해시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용, 업무용 건물, 근린상가, 아파트 등으로 형성된 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 평슬래브 지붕 7층 건물 내 1층 105호, 106호로서, 외벽은 일부 화강석 붙임 및 돌가루 뿜칠 마감, 내벽은 치장목재 및 인테리어 마감, 천장은 노출 천장 및 치장목재 등 인테리어 마감되었습니다.

* 이용 상태: 기호 1, 2 (105호, 106호) 일체로 "만화카페"로 이용 중이며, 내부 구분 칸막이 없이 사용되고 있습니다.

* 설비 내역: 위생시설 및 급배수 시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보시설, 승강기시설, 개별 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형 토지로서 평지이며, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 폭 약 10M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(60m)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2014년 4월 7일 접수된 주문진농업협동조합의 근저당 156,000,000원입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 등기 및 다수의 가압류, 압류 등기가 존재합니다. (가압류: 신용보증기금, 강원신용보증재단, 근로복지공단, 하나카드 / 압류: 국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 793,779,364원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 상세 내용 불분명 (‘지상권개요:’ 문구만 존재하며, 실제 권리 존재 여부 및 내용은 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024년 5월 30일

* 확정일자: 2024년 7월 8일

* 배당신고일자: 2025년 5월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 대항력이 없어 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의사항:

* 내부 인테리어 비용은 임차인 이창규가 모두 부담하였다고 주장하나 사실 여부는 불분명합니다. 이는 향후 매수인에게 추가적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

* 목록1, 2 (105호, 106호)는 내부 구분 칸막이 없이 일체로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 동해시청 인근 상업지대로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 업종 특성: 현재 "만화카페"로 운영 중이며, 주변 상권의 특성상 다양한 연령층의 고객 유치가 가능합니다.

* 입지 강점: 대로변에 위치하고 있으며, 공공기관 및 문화시설 접근성이 좋아 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

* 외부 조사 결과:

* 동해시청, 동해문화예술회관, 동해시립도서관 등 공공 및 문화시설이 인접하여 유동인구가 꾸준한 편입니다.

* 은행, 병원, 식당, 카페 등 각종 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 현재까지 주변 지도 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 상세 현장 조사를 통해 재확인 필요)

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당, 카페 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 문화/여가: 동해시청, 문화예술회관, 도서관 등이 가까이 있어 문화생활 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 임차인이 주장하는 내부 인테리어 비용 부담 여부가 불분명하여, 명도 과정이나 매수 후 예상치 못한 비용 발생 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어, 경매 절차 진행 또는 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 영업 환경 변화: 현재 "만화카페"로 운영 중이나, 상권 변화나 경쟁 심화에 따라 영업 부진이 발생하거나 업종 변경 시 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 동해시청 인근의 상업지역에 위치한 대로변 근린상가로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 현재 "만화카페"로 이용 중이며, 내부 인테리어 비용 관련 임차인의 주장이 불분명하고 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 상업지구로서 잠재적 가치와 유동인구가 뒷받침되며, 주변 편의시설 및 공공시설 이용이 편리합니다. 다만, 임차인의 인테리어 비용 주장 관련 불확실성과 건물의 연식 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 동해시청 인근 상업지구, 대로변 위치로 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 활성화된 상권: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 효율적 공간 활용: 두 개 이상의 호실이 일체로 이용되고 있어 넓은 공간 활용이 가능합니다.

* 권리 부담 경감: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주요 고려사항:

* 임차인의 인테리어 비용 주장 관련 불확실성 (향후 분쟁 가능성)

* 건물의 사용연수 (1997년 사용승인)

* 주변 시세 및 임대료 수준 (별도 조사 필요)

* 현재 운영 중인 업종(만화카페)의 수익성 및 향후 업종 전환 시 예상되는 비용

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 제시된 감정가를 기준으로 하되 임차인의 주장, 건물의 상태, 주변 시세 등을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 인수 부담은 적으나, 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세 상태 파악 및 주변 상권에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.