나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100969 [1] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층에이112호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송안초등학교' 남동측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 1층 에이112호 및 에이111호로서,
외벽 : 외장석재 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 창호등임.

이용상태

공부상 용도는 판매시설(소매시장-대규모점포)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 판매시설 및 오피스텔 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)
(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀
억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역
(2022-09-06)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 건물 1층 상가는 조사일 현재 공실이 많아서 수요성의 격차가
큰바, 경매과정시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 군포시 송부로96번길 12 (도마교동)에 위치하며, 군포 송정 풍산 리치안 건물 1층 에이112호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로, 용도는 판매시설(소매시장-대규모점포) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 사용되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 23.61㎡ (약 7.14평)이며, 건물 면적은 52.89㎡ (약 16.0 평)입니다. 본 건의 감정가는 968,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 개요

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 사건번호는 안양지원 2025타경100969 (1)입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송안초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 말소 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리는 말소될 예정입니다. 말소 예정인 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 합자회사리치안 소유권이전 3번신탁등기말소 (갑4, 2023-06-16)

* 조응구 소유권이전 (갑5, 2023-06-16)

* 토스뱅크 가압류 (갑6, 2024-05-08, 금5,593,242원)

* 군포시 압류 (갑7, 2024-11-14)

* 별내농업협동조합 임의경매 (갑8, 2025-04-09, 금1,250,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 공실 및 수요성

본 건이 소재하는 건물 1층 상가는 조사일 현재 공실이 많아 수요성의 격차가 큰 것으로 파악됩니다. 이는 상가 투자 시 유의해야 할 중요한 사항입니다. 군포 송정지구는 약 5,000여 세대의 배후 수요를 가지고 있으며, 지역 내 최초의 스트리트몰 상가로서 중심상업시설 사거리 코너에 위치합니다. 1층에는 대형마트 입점이 예정되어 있다는 정보도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 학군

본 건 인근에는 송안초등학교가 위치하고 있으며, 롯데슈퍼 군포송정점 등 근린생활시설이 소재합니다. 또한, 단지 앞으로 송부로 96번길을 이용한 의왕역(1호선) 또는 대야미역(1호선) 등 대중교통 접근성이 있으며, 4호선 의왕역도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 공실 및 임대 시장

가장 큰 리스크 요인은 현재 1층 상가의 높은 공실률과 이로 인한 수요성 격차입니다. 이는 임대 수익률 및 공실 해소에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역 등에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 군포 송정지구 내 중심 상업지에 위치한 1층 상가로, 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집 지역의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 현재 상가 공실률이 높고 수요성 격차가 크다는 점은 투자를 결정하는 데 있어 신중한 고려가 필요합니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 깔끔한 편이나, 임차인 현황이 미상인 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 풍부한 배후 수요

송정지구 및 인근 지역의 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지적 장점

주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리한 코너 상가 위치는 잠재적인 가치를 지닙니다.

8.3. 발전 가능성

군포 송정지구의 지속적인 개발과 함께 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 968,000,000원을 기준으로, 현재 상가 시장의 높은 공실률 및 수요성 격차, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 하회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가는 시장 조사, 현장 답사를 통한 임대 수요 예측, 예상 임대 수익률 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.